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我们之前盘点了2020深圳最闹心的8个新盘，有读者反馈说二手太贵，打新又怕没时间准备，一不小心就踩坑或者错过。
看着中原给出的2021年预计入市新盘里，共有128个盘，公寓、别墅、住宅等眼花缭乱。
有没有可以盲打的好盘呢?
综合区域、学校、配套、倒挂空间等因素，优中选优，我们选出了10个最值得下手的新盘。
万丰海岸城、华润城润玺二期、前海天健悦桂府...囊括了刚需、刚改、豪宅，闭着眼睛抢就行，就是需要一些运气!
1
万丰海岸城
要说火出天际的盘，沙井万丰海岸城必须拥有名字。
去年和润玺一期被三番两次地传出要开盘，后来润玺一期入市，它成了占据热点C位的独苗。
最近说是拿到了预售证，传15号会开盘，推出锦园、玺园两期，共718套73-140㎡房源，均价为5.77万/㎡，推测要按社保排序入围，低于150个月的大概率没希望。
价格和户型可以参考，但具体情况等官方公布。
海岸城占地就有近百万平，深圳外国语宝安分校是它的杀手锏，毕竟深圳外国语是深圳四大名校之一。
项目距离11号快线马鞍山地铁站大概300米，出行比较方便。按照5.77万/㎡的价格，和周边的二手房博林君瑞有着近2万/㎡的价差，打新红利明显，刚需们可以闭眼冲。
周边目前还是有老旧厂房，外部环境的改变需要时间。
2
华润城润玺二期
地处南山大冲片区，靠近科技园，是行业巨擘和精英人士聚集的地方。目前已经建了差不多20层，预计今年可以入市。
润玺二期和一期只有一路之隔，配套几乎都是一样的，定位偏向豪刚。
对口的是南山外国语集团旗下的南外科华学校，被寄予了厚望。商业有万象天地，还有高新园地铁站。
最刺激的是，如果参考一期的价格，预估限价红利非常诱人。一期是13.2万/㎡的均价，而现在华润城润府前几期在售的二手均价分别是18.9万/㎡、17.4万/㎡、18.8万/㎡。
一期出现了“代持”，不知道二期会不会引起什么轰动。
要注意的是，靠近沙河西路的中低户型可能受到噪音影响比较大。
3
前海天健悦桂府
前海的使命是产业经济，不靠房地产，加上地少，这些年推出的住宅寥寥无几，价格也节节高升。
前海时代二期，挂牌均价要16.2万/㎡。在去年9月份成交的单价也要14.6万/㎡。
不过，去年前海土地出让加速，今年的前海可以说是“大丰收”，预计会有6个项目入市，其中就有3个非常值得关注，都是吃定限价红利。
前海天健悦桂府是其一。
地处前海桂湾片区，靠近公租房龙海家园，人气相对较旺。
天健项目预计推出的是116-118㎡3房、162㎡4房。
地块属于限价地，入市最高毛坯均价是9.9万/㎡，不得捆绑精装修。不过销售口径是预计带装修均价在10.3万/㎡。
已经建了大约4层，我听到的消息是，预计下周开放展厅，1月15号备案并且提交资料，冻资200万，24号开盘。感兴趣的朋友可以准备一下。
4
前海时代三期
前海时代在桂湾商务中心区，是区域里首个入市的住宅，一、二期都卖得很好。
一二期花园共享，总容积率仅2.4，花园很大，小区很舒服，管理也很严格。
因为开发得比较早，有前面两期的沉淀，周边的环境更好一些，像卓越壹号华润前海中心、前海嘉里中心、香江金融中心都在周围。
2015年推一期50-131平米1-3房;17年推145-250平米4-5房;三期处在图片里的右下角方位，定位是高端住宅，户型应该不小，属于大额氪金玩家的游戏。
5
龙光前海天境
前海值得打新的第三个盘是前湾片区的龙光前海天境花园。
共有108-110-120-137-140㎡多种户型共1013套，毛坯限价10.71万/㎡，业内猜测大概率会捆绑精装修。
有消息说会在8月开盘，具体等开发商公布。
就在地铁5号线前湾公园站附近，是个地铁口物业。自带18班幼儿园，地块东侧紧邻的是哈罗深圳前海学校。
和天健、前海时代相比，这个盘所在的区域还在开发阶段，放眼看去就是黄土。
商业配套距离比较远，最近的要到1.7公里处的前海湾花园，到海城市广场购物中心大约3.8公里。
6
都市茗荟二期
都市茗荟二期地处宝中，紧邻地铁1号线新安站，周边就是壹方城宝安区政府、体育馆等，位置和配套都很优秀。
宝中沾了前海的光，加上片区里商务区、住宅区、休闲区等规划不错，整个环境很舒服，过去一年涨幅惊人。
位置好，但备案价格低，项目一期估计不舍得卖，捂盘出了名。
一期有ABCD栋共413套住宅，去年悄悄卖，被举报后只推了ABC栋。还有D栋没推，233套约42-111㎡的中小户型，均价10.7万/㎡。说是在去年12月12日前整改后会推出，至今也没消息。
周边10来年楼龄的天健时尚空间，小户型单价在15万+，甚至有18万+的;
西岸观邸低于90平的房源，报价近20万/㎡!
二期以小户型为主，共规划5栋住宅，732户，其中户型套内面积小于90的有549户，占比75%。
从限价、位置、配套和现房各维度看，都市茗荟值得打新。就等开发商开盘了，按照之前的尿性，可能会比较晚。
7
泰华梧桐聚落
泰华梧桐聚落就在壹方城购物中心的南侧，新安地铁站、商业、体育馆、图书馆等配套都有。
项目362户里，90平以下的中小户型就有332户，占了91.71%，上车门槛相对低一些，对刚需很友好。
要知道，宝中是以大户型为主，链家上显示二手单价已经走上13.2万，要入住宝中的门槛已经很高。
项目出地面最高的已经大概有18层，其他的几栋也已经建了十来层。预计离封顶不远了。
它最早在1998年5月6日就取得了《建设用地规划许可证》，但去年之前一直反复出现动工、中断，拖了那么久终于还是要来了。
8
海德园
这是福田安托山核心豪宅区少有的新盘，而且各项配套都不错。
北边是北环大道，东边有万科瑧山府，南边是安托山地铁站，属于红岭实验小学+深高南初中部双名校学区。
项目预计推出的是782套89-248㎡的3-5房产品，囊括了刚需、刚改、豪宅各类需求。我听周边中介预估的价格是12-13万/㎡，比起瑧山府二手19万/㎡，真香!
89㎡户型最受关注。因为在安托山片区的户型多数要在100-300㎡，小户型非常稀有。
美中不足的是，片区内配套还没有完全起来，而且项目西边是混泥土场，尘土飞扬的情况比较难避免。
9
宏发万悦山
地处光明凤凰城片区，在光明大道与华夏路交汇处，就在电建洺悦府附近。
共有两期，一期将推出386套房源，主推建面约89-115㎡住宅，户型套内建面小于90㎡共350套，主打刚需。
最让我惊喜的是，产品实用率和性价比超高!约88平的户型可以做到4房2厅2卫，还是毛坯交房!
项目早在去年就建好了营销中心，年底发了宣传海报，估计快要开盘了。
外部配套的话，带深实验名校，到光明新城公园、凤凰城站和光明大街站的距离也不算远，可以接受。等到项目自带的约2万㎡的街区商业落地，配套会更加完善。
之前项目周边的电建和中海寰宇时代近6万都能秒光，毕竟二手房都破8了。如果延续片区之前5字头的价格，一套妥妥赚上百万。
10
深铁懿府
背靠安托山，临近北环大道、深云站，深铁懿府的地段不错。
它还是个超70万平的大型综合体，自带2.2万平集中商业、1所九年一贯制学校、1所幼儿园等配套。
项目共有建面约95-230m²的户型，首期计划推售700多套建面约115㎡4房，价格上我听深铁的销售说，大概在12、13万/㎡。
虽然这个价格和深云村的差不多，但项目除了位置、体量之外，教育资源很让人心动。
据说会引进名校。如果真是名校，那就赚了!加上小区里有大量的人才房，生源肯定不会差，这样后期优势就会更加明显。
总结
海岸城、宏发万悦山、泰华梧桐聚落、都市茗荟二期，更倾向刚需。
其中前两者更加适合大部分刚需，单价低，总价也相对低，自住同时还能赚点倒挂的差价。不过有舍有得，环境相对会比较杂乱。
对居住环境有要求，喜欢宝中氛围的可以关注后两个。单价比较高，所幸有刚需户型，这在片区内是比较稀有的。
刚改和豪宅主要参考深铁懿府、华润城润玺二期、海德园、前海3盘。
前三个在兼顾投资属性的同时，更契合自住的需求，尤其是学校可以期待。
前海三个盘，主要卖点就是片区内住宅的稀缺性，以及前海价值的兑现，配套还不太齐全，比起自住可能更适合投资。
总之，上面的盘只要能打到都是一个字——赚。
也因为这样，很多人一直都在盯着，想买的朋友除了老老实实缴纳社保，还要烧香拜佛，攒点人品吧哈哈。
