新的一年，一文激起千层浪。深圳重磅发布的“十四五”规划和二〇三五年远景目标建议引发地产圈热烈关注。

　　紧跟其后，深圳开年就启动了940多亿的超级工程建设，包括深汕高铁和机荷16车道高速的扩建，预示深圳将发生精彩的蝶变。

　　回看深圳的“十四五”规划建议，将未来五年甚至15年的发展方向给予明确。如经济总量怎么提升、科技创新怎么发展、大湾区都市圈怎么建、高质量城市怎么打造等。从时间来看，第一个五年，是深圳实现建设中国特色社会主义先行示范区第一阶段发展目标的五年，可以说是重要的“开端五年”。

　　正所谓一年之计在于春，五年发展在于头，2021年就是五年开头的第一年，将留下许多期待。

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　　划重点的“十四五”，住房“居住升级”的时代!

　　近期深圳“十四五”规划和二〇三五年远景目标建议稿全文公布，引发广泛社会关注。“高质量、先行示范、城市范例、创新驱动、生态之城、科技和产业创新高地、全球城市前列、科创中国、粤港澳大湾区核心引擎、世界级城市群、深圳都市圈、全球海洋中心城市、高端高质高新的现代产业体系……”都是这份十四五规划的重要关键词。

　　下面划重点看看与地产相关的内容。

　　一、经济总量翻倍增长，5年达到4万亿。规划建议提到到2025年，五年内深圳GDP达到4万亿，比2019年的2.69万亿，增多1.31万亿左右，这势必给深圳经济、社会、收入等方面带来全面提升的预期，此举必定利好深圳的购买力提高;深圳土地的价值提升;深圳的人居面貌升级焕新等。

　　二、楼市“稳定”，供应多样化。深圳住房方面坚持稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展，有效防范化解房地产市场风险。深圳的规划提出对住房的重视，构建完善住房供应和保障体系。逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。可以看出未来深圳在供应和公共住房方面大力发展，特别发展公租房，推动“租购住房同权”，稳定住房租金。预计在供应的结构下，未来深圳将有更多的新楼盘。按照近期深圳公布的数据，足足400多个存量新房在建或者未动工。

　　三、加快老旧小区改造，打造新型社区。深圳规划提出持续改善城中村居住环境和配套服务，打造整洁有序、安全舒适的新型社区。说明老旧小区的改造依然是未来的重点，深圳各区将出现越来越多的新型社区，环境优美，居住升级的社区。

　　四、做大做优做强都市核心区。如建设福田中央活力商务区、南山中央智力区、宝安中心区和海洋新城、世界一流的光明科学城、罗湖旧城改造可持续发展示范区、龙华新兴产业高地和时尚产业新城、龙岗—坪山城市东部中心，龙岗全球电子信息产业高地、坪山未来产业试验区，盐田国际航运枢纽和离岸贸易中心、大鹏世界级滨海生态旅游度假区、深汕新兴城区和现代化国际性滨海智慧新城。基本深圳每个区域的发展定位都提及，这对优化城区中心发展有进一步的催化意义。

　　五、创新土地整备机制，提高居住用地比例。建议提及土地空间的改善，高标准推动重点片区开发，有序推进城市更新，打造深圳湾超级总部基地、环中心公园活力圈、北站商务区等一批国际化城市新客厅。提及居住土地比例，重点片区的开发发展，城市更新的推动等。

　　六、打造国际化门户枢纽，周边城市半小时的“交通圈”。包括机场扩建，深中通道建设，深珠(伶仃洋通道)建设，赣深、贵广—南广、沿海等铁路建设，形成“内湾半小时、湾区一小时”交通网络体系。此外就是周边城市半小时的“交通圈”。规划建议提出加密都市圈交通网络建设，规划建设1000公里地铁、1000公里轻轨和城际铁路、1000公里高快速路，促进国家铁路、城际铁路和市域(郊)铁路、城市轨道对接融合，与周边城市构建半小时交通圈。交通的便捷是深圳未来城市居住的重要参考元素，预计今后距离将不是居住的难题。

　　七、深化户籍改革，优化教育，建更多“家门口的好学校”。规划建议提出，深化户籍制度改革，完善居住证制度，稳步推进基本公共服务常住人口全覆盖，引进更多境外优质教育资源，开展高水平中外合作办学。教育方面深圳还提出，实施基础教育学位保障攻坚计划，新增基础教育学位87.1万座，加快推进国家基础教育综合改革示范区建设。此举意味着未来深圳有更多的好学校，教育的普惠、公办性将更加普及。

　　八、实施促进人口中长期均衡发展战略。说明未来的深圳人口不会很大幅度增长，全面放开，而是依据不同类型的人群，构建不同的人口计划。如推动人口与产业、城市相互促进、协调发展，不断创造有利于城市发展的人口总量势能、结构红利和素质资本叠加优势。建设儿童友好型城市、青年发展型城市、发展“银发经济”型城市等。

　　九、推进港澳居民在民生方面享有“市民待遇”。这点说明，深圳将加强深港澳更紧密务实合作，打造优质深港澳生活圈。自然会吸引更多的港澳人士来深圳购房置业、创业、就业。

　　十、美丽宜居、人与自然和谐共生的生态城市。实施“山海连城计划”，推动生态游憩连廊建设，构建蓝绿共生、城海交融、水城融合的生态格局。持续推进“千园之城”建设，打造花景道路、花漾街区、花园路口，建成世界著名花城。以此看来，未来的深圳必定是生态优美、宜居生活之城。

　　十一、制定实施深圳都市圈发展规划。规划提出以深莞惠大都市区为主中心，以深汕特别合作区、河源都市区、汕尾都市区为副中心，形成中心引领、轴带支撑、圈层联动的发展格局。说明深圳未来重点会强化主中心和副中心的都市圈发展建设。

　　十二、重点提及深圳和广州的双城发展。规划提出，强化广深“双城联动、比翼双飞”。在科技创新、智能网联汽车、智能装备、生物医药等重点领域加强合作。充分发挥广州、深圳都市圈中心城市辐射带动作用。

　　十三、促进珠江口东西两岸融合互动。加强与珠江西岸先进装备制造业联动发展，创新产业园区共建、产业梯度转移、产业链协作机制，促进珠江口东西两岸融合互动。推动深圳汕头深度协作，支持汕头建设省域副中心城市，强化与汕潮揭都市圈、湛茂都市圈海洋经济协调发展。全面加强与韶关、梅州、清远、河源、云浮等地生态型产业合作，广泛开展人文旅游交流。此举可以视为深圳重视与珠江西岸的联合发展，同时强化与周边城市的带动发展。

　　十四、加快建设“新时代十大文化设施”，高标准完成“十大特色文化街区”改造提升。规划实施新时代文艺发展工程，大力推进文艺精品创作。推动国家级博物馆、美术馆深圳分馆落地，推进深圳党史馆、国家方志馆特区分馆建设，打造国际一流城市文化地标。说明未来的深圳将有一批优秀的文化配套地标，支撑深圳高品质生活的发展。

　　十五、高标准建设粤港澳大湾区综合性国家科学中心。指出以“光明科学城、河套深港科技创新合作区、西丽湖国际科教城、大运深港国际科教城”为主阵地。意味着这四大片区将是深圳真正的科学中心基地。

　　十六、深化大湾区示范合作平台建设。推动前海深港现代服务业合作区与前海蛇口自贸片区“双扩区”，提及盐田沙头角深港国际旅游消费合作区、河套深港科技创新合作区的发展。

　　十七、三大金融中心的建设。打造香蜜湖新金融中心、前海深港国际金融城、红岭新兴金融产业带，建设全球金融创新中心，打造全球创新资本形成中心。独立于深圳CBD之外的未来三大金融中心，将促使深圳的金融圈全面发展。

　　十八、建成具有全球影响力的科技和产业创新高地。按照规划提到，未来五年研发投入强度、产业创新能力世界一流，全社会研发投入占地区生产总值比重达5%左右，关键核心技术攻关取得重要突破，说明深圳持续增强科研、产业的创新，大批量的科技人才，仍然持续流入深圳，增强深圳高净值人群。此举对深圳科技进步，居住人群进一步升级，带动深圳城市的进阶能力。规划也指出，深圳将是国际人才高地，国内外人才汇聚之城。重人才即是重视人的建设，那么人的一切都是相关的元素，自然包括居住、生活、教育等。

　　十九、探索关键核心技术攻关的“深圳路径”。十四五深圳将集中力量建设前沿科技，聚焦集成电路、人工智能、生物医药、合成生物、新型显示、关键新材料、基础软件等领域，积极参与量子信息、高端医疗器械、脑科学、细胞和基因、空天科技、深海等领域国家重大科技攻关。此举强调前沿技术的突破，意味深圳将聚集更强的科技人才，更齐全的利好政策，推动深圳的技术“称霸”。还提到实施“未来产业引领”计划，前瞻布局量子科技、深海深空、氢燃料电池、增材制造、微纳米材料等前沿技术创新领域，建设未来产业试验区等。

　　从深圳“十四五”规划看出，未来深圳在科技创新、城市居住、经济发展、交通建设、产业谋划、区域优化布局、都市圈构建都将有新的作为。而与地产密切的特别是居住土地的供应、住房格局的变化、品质居住、生态城市、以产业带动配套完善等，都特别值得关注。

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　　深圳“向圈生活”的发展，未来置业重在哪里?

　　40年的发展，深圳已经是一个位居亚洲前五的城市，GDP总量也达到了2.8万亿之上，在不扩充土地面积的深圳基础上，未来的发展将决定深圳“向圈”的发展。新的一年开始，都市圈真正列入深圳的重要发展“十四五”规划中，可见重视度已经上升至城市战略的高度。

　　深圳未来“圈生活”看几个置业的重点。

　　一、城区之间的“圈”联动。城区之间的发展，东西不平衡这种格局会逐步平衡起来发展，每个区域的定位不同，深圳人选择置业的意向和品味也将不同。像南山、福田将是深圳继续升级的中央区，其他宝安、光明、龙华、龙岗、坪山担当深圳的多个“中心”都市核的角色，继续吸引深圳置业的转移。西部价值渐渐高涨，东部仍然有巨大空间。当然，随着深圳各区的发力，不同区域建设进度不同，像光明、龙华、沙井、前海一些区域，配套兑现的速度就非常快，也因此得到大部分置业者所关注。

　　像去年光明民轩揽翠台、金融街华发融御花园、电建地产洺悦府、中海寰宇时代花园、玺云著花园开盘都全部销售光，光明成为深圳特别明显的楼市热地。

　　还有新的一年即将入市的这些热区新盘如光明万科光年四季、宏发万悦山;沙井海岸城;龙光前海天境花园都值得关注。

　　二、主中心“圈生活”联动。东莞和惠州是深圳大都市圈中的两大核心城市，在圈的中心，这两大城市将承载深圳更多的置业需求。近年来，惠州和东莞都承接了不少深圳客置业，像惠州2020年一年有17万套新房的成交，东莞2020年新房成交64720套，均远高于深圳的成交量，巨大的购买住房需求，显示出深圳周边城市强劲的购买力。与此同时，东莞则逐步承接深圳相对高端的居住客户，4万多的楼价在东莞已经出现。随着深圳外环高速打通，深圳和东莞、惠州也更加近距离，加上深圳启动五条城际建设(如深汕城际、深大城际等)，大部分都是围绕东莞和惠州建设。可以特别关注城际站点的东莞和惠州城区置业。

　　数据也显示，2020年东莞临深、松湖、莞北片区签约量领跑，签约套数均在万套以上。凤岗的益田玫瑰府邸、南城的万象府、长安的龙光江南大境都是去年东莞非常热的楼盘。

　　惠州2020年卖了超过2000个亿新房，星河丹堤、中海阅江花园、龙光城、卓越东部蔚蓝海岸是惠州去年成交额最大的几个楼盘，基本都是30亿以上的成交额，这些盘都位于临深一带。在惠州去年20强新盘项目中惠阳区、大亚湾区各6个，比重很高。

　　三、珠江岸的“圈生活”。东西两岸加速融合，目前首先提及就是产业的转移，其实伴随产业的转移，人口也在转移，珠江西岸的临深圳城市，像中山翠亨、火炬;广州南沙;珠海唐家湾，都基本列入深圳珠江岸的“圈生活”。南沙大桥、深中通道、未来的深珠通道，都是这几个珠江岸的“圈生活”核心城市的置业热点。按照去年的统计，南沙、翠亨、火炬、唐家湾都是成交的热区，不少区域的房价已经在3-4万的水平，如翠亨、南沙湾、南沙明珠湾等。此外关注“广深”同城圈。深圳规划特别提及强化广深“双城联动、比翼双飞”，意在指向前海和南沙的联动发展。

　　像中山翠亨，去年楼市更热，全年新房成交54554套，超过760亿，其中以翠亨的保利天汇、火炬开发区的鸿瑞壹品最为火热。此外翠亨的恒大悦珑湾近期认筹火爆，1月5日开盘280多套售罄。

　　四、副中心“圈生活”首提关注深汕合作区。深圳规划提到，以深汕特别合作区、河源都市区、汕尾都市区为副中心，建设都市圈，虽然深汕、河源、汕尾都是这个范围，但首选还是深汕，深汕本身属于深圳第11区，随着重点项目纷纷开建和落成，还有政策的带头引领，加上深汕目前均价1万多，一些别墅2万多的价格，对深圳置业者都有强大的吸引力。

　　如去年深汕的新盘纯水岸花园(三期)，备案价已经在2.7万/平方左右。

　　未来十多年的深圳发展，正如规划提到的描绘，“对标最高最好最优最强，把赶超作为常态，把卓越作为追求，保持归零心态、冲刺姿态、赶考状态，努力在危机中育先机、于变局中开新局”。深圳将全姿态超越、追赶、冲刺，发展成为一个全新的“世界标杆都市”。

　　深圳住房进入生活“圈子”变大的时代。未来的深圳楼市，配套兑现更加可期，供应将持续有洪峰潮，居住将全面升级。