2021年深圳首个住宅，位于龙岗横岗的卓弘星辰花园1月6日获得销售许可证，昨天(1月7日)开盘，共备案672套住宅产品，建面约80-138㎡，均价约5万/㎡，单价区间4.6-5.2万/㎡，总价区间383-696万/套。

　　据了解，卓弘星辰花园开盘即启动了三级联动(即中介联合销售)，开盘至今去化仍不足5成。

　　而晚一天1月8日开盘的位于宝安松岗的新世界松风明月，开盘推出416套新房，备案均价也是约5万/㎡，单价区间在4.7-5.3万/㎡，总价区间在415-659万/套。开盘仅2个小时就结束了线上选房，宣告售罄。

　　同样都是刚需盘，相似的价格，松岗都快到东莞了，比横岗距离深圳中心区要远上近一倍，销售情况却如此天差地别，究竟是何原因呢?横岗卓弘星辰这个盘到底有什么蹊跷?

　　01

　　卓弘星辰入市一年多一直销售惨淡?

　　从住建局官网获悉，卓弘星辰首次入市时间是在一年多以前，2019年11月28日就取得预售许可证，2019年底，卓弘星辰曾推出首期372套住宅产品，位于1栋A座和1栋B座，当时的备案均价为4.85万/㎡。

　　从住建局官网查询到，目前该批产品还有少数尾盘在售。

　　也就是说，项目入市已有超过一年的时间，仅有三百余套的货量还未清盘，这在经历了2020一整年“新房热”的深圳来说是难以想象的。

　　而昨天(1月7日)新一期产品开盘，销售仍属惨淡。截至到昨天下午4点左右，据“家在深圳”论坛网友传出的实时销控表看到，当天整体去化还不足5成，这样的开盘成绩与与2020年的诸多日光刚需盘相比，简直天壤之别。

　　据项目转介的中介告知，目前卓弘星辰还有200多套房没有卖出去，这对于经历了2020一整年“打新热”的深圳而言挺让人诧异的。这个项目为啥这么不受购房者待见呢?

　　02

　　片区经济发展缓慢，

　　地铁轨道及道路噪音侵扰问题明显

　　卓弘星辰所在的横岗片区，多年来基础设施建设不仅落后于西部的光明、西乡、沙井等原同属片区，甚至也落后东部的观澜、大运片区等。

　　整个区域没有大的规划利好，也缺少大的产业支撑，虽然旧改众多，但是进展过程缓慢，市场供应极小，区域低端形象比较明显。

　　从二手房价格看，横岗成为涨幅最小的板块之一。2020年全市刚需板块飞跃式普涨，比横岗更加偏远的沙井、松岗等都出现了显著上涨，而横岗仿佛被人遗忘一般，楼市非常沉寂。

　　卓弘星辰宣传最大的优势就是临近地铁3号线永湖站，据称距离地铁口只有百余米。

　　据多家媒体文章披露，卓弘星辰被购房者诟病最多的问题之一就是噪音大。项目距离3号线“天铁”轨道桥仅有几十米。从清早6点多到晚上11点，持续十几个小时呼啸而过的地铁会产生很大的噪音侵扰。

　　不仅距离地铁轨道近，卓弘星辰就正好在龙岗大道边上，旁边就是横坪公路，车辆噪音非常明显。

　　轨道声、车辆行驶的噪音产生的困扰让购房者望而却步。

　　03

　　车位配比严重不足，周边配套欠缺

　　卓弘星辰另外一个被吐槽的点是车位配比严重不足。

　　据悉，卓弘星辰2019年入市的一期，规划住宅总户数837户(其中403户安居房)，停车位共670个，车位比略显不足。

　　1月7日入市的二期产品规划总户数672户，停车位430个，停车位更加不足，这以后势必会影响业主的出行和日常生活。

　　此外，卓弘星辰自带2.6万㎡商业，但由于片区多产业园，居住氛围不佳，招商恐怕也会是个难点。

　　根据咚咚找房牛浩思踩盘爆料，项目旁边星河智荟底商的招商情况就不理想，存在不少空铺，整个片区的商业氛围实在不足。

　　虽然深圳楼市一路高涨，但是购房者也是越来越理性的，如果片区没有规划的利好，如果项目不能拿出更有吸引力的产品，给出更有竞争力的配套资源，那还是留不住人的。