2021开年，房产市场出现了一系列重大变化，腔调将在这篇推送里为大家逐一梳理。

　　2021上海贷款政策变化

　　需要格外注意的是，今年国家还将坚定贯彻“房住不炒”的原则，而且直接在金融层面开启管控：

　　央行直接在12月31号设下两道“新红线”：

　　第一道红线：“房地产贷款占比”，大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。

　　第二道红线：“个人住房贷款占比”，大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

　　据安信证券数据，在35家披露数据的上市银行中，有10家踩中红线，其中不乏建行、邮储银行、招商银行、兴业银行、浦发银行等大中型银行。

　　这两道红线存在2到4年的过渡期，房地产信贷总盘子在此期间将变小。

　　对于购房者，从今年起，越到年末贷款将越来越难，贷款批不下来的情况只会更常见，银行会更倾向于贷款资质更好的客户。

　　商业限贷政策

　　公积金贷款政策

　　如果正在考虑购新房的购房者，建议提前去银行询问自己的贷款资格和贷款审批时间，以免在购房期间出现贷款审批问题。

　　另外，结合上面银行房贷限额，某些中小银行的房贷利率会上涨。

　　从2021年1月1日开始，房贷利率可能会随着5年期LPR利率的变化而变化。也就是今年转换了LPR利率，会在2021年1月1日起效。

　　而2021年全年的房贷利率将以2020年12月LPR利率为准，也就是4.65%。

　　目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。

　　不知道你们有没有及时选择与LPR挂钩呢?

　　《民法典》今年生效，对房产有什么影响?

　　住宅70年产权期满自动续期

　　· 普通住宅的70年产权到期后自动续期，但需要交一笔费用;

　　·商住房暂时没有产权到期如何处理的法律保护。

　　居住权

　　·《民法典》第366条规定，房主可以根据约定或者遗嘱，为自己名下的房子，给居住权人设立居住权，居住权人有权对他人的住宅，享受占有和使用的权利。

　　·居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外;

　　·居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭;

　　·未来二手房交易期间，买家更需要详细检查房屋信息，尤其是居住权是否被设立，否则会产生大量不必要的麻烦;

　　·未来二手房交易市场中，居住权将成为影响房价的核心因素之一。

　　租房合约期间，房东卖房，不影响租客

　　·《民法典》规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力;

　　·今年起，愿意长期租房的房东有可能会减少不少，毕竟会影响卖房的时间;

　　·租客再也不用担心因为房东卖房而被赶出的情况发生，但可能会更难租到带长期租约的房子。

　　对物业的规定

　　· 《民法典》明确规定了小区共有部分产生收益，在扣除合理成本之后，属于业主共有;

　　· 高空抛物找不到抛物者的，由未能尽责的物业承担;

　　· 物业公司采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，属违法行为;

　　·只需要一半的业主同意，便可以更换物业公司。

　　2021上海限购政策

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　　沪籍单身购房

　　- 单独名下有房，限购;

　　-单独名下无房，本人和父母在2011年1月28日之前共有不超过2套(含2套)，可新购一套住房;

　　- 单独名下无房，本人和父母在2011年1月28日之前共有超过3套(含3套)，限购。

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　　沪籍已婚家庭购房

　　双方都是上海户籍：

　　a.夫妻双方在2011年1月28日之前各自和父母共有不超过2套(含2套)可新购2套住房;

　　b. 夫妻一方在2011年1月28日之前和父母共有3套，另一方无房，可新购1套住房;

　　c. 夫妻一方在2011年1月28日之前和父母共有3套，另一方与父母共有1套，可新购1套住房;

　　d. 夫妻一方在2011年1月28日之前和父母共有3套，另一方与父母共有2套，可新购1套住房;

　　e. 夫妻一方在2011年1月28日之前和父母共有超过4套(含4套)，限购。

　　一方是上海户籍，另一方非上海户籍：

　　a.购买首套房产证可单独上非上海户籍一人，但需提供满5年社保或满5年个税证明;

　　b.购二套房产证必须上海户籍的人上产证，否则限购;

　　注：满5年社保或满5年个税是指签合同当月不算，往前推算63个月中社保或个税正常缴纳满60个月。

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　　非沪籍家庭购房

　　- 非户籍家庭在上海只能购买1套(商品房)住房。但夫妻双方必须至少有一人社保或个税，自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

　　- 非户籍单身，不可购买。

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　　特殊人群购房

　　本市集体户口：

　　按上海户籍政策执行，但需要注意户籍证明号：如90、98、97为上海户籍。

　　户籍证明号：99是挂靠上海地区户口，并非上海户籍，按外地户籍政策执行。

　　外国籍或港澳台同胞：

　　提供满一年的劳务合同，可购买一套住房。

　　在读博士、博士、博士后：要求已婚并提供学校证明(学历证明)，无需提供满五年社保或满五年个税，可购买一套住房。

　　部队人员购买住房：

　　a. 原籍是上海户籍，按上海户籍政策执行。单身可购买一套、结婚可购买2套;

　　b. 原籍非上海户籍，按外地户籍政策执行。单身不可购买、结婚可购买一套。

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　　临港新片区特定人群购房

　　购房条件：非本市户籍购房资格由家庭调整为个人社保年限由原有的5年缩短至3年,外地单身且在临港新片区工作满1年以上，即有机会在细则划定范围内购房

　　2021上海落户政策

　　2020社保缴费上限：28017元/月

　　2020社保缴费下限：4927元/月

　　2020一倍社保缴费基数：9339元/月

　　居转户

　　常规的落户条件要求：

　　1、持有《上海市居住证》满7年;

　　2、持居住证期间社保累计达到84个月;

　　3、持证期间依法在本市缴纳所得税;

　　4、有国家中级职称;

　　5、无违反计划生育及违法犯罪记录;

　　留学落户

　　- 一般来说留学500强学校的硕士学制是两年制，必须在国外待满一年365天才可以满足留学落户的条件;

　　-如果是一年制硕士，出境累计时间不低于半年180天，回来第一份工作在上海，后续起码缴满1倍社保半年以后便可以申请落户。

　　应届生落户

　　根据上海市学生事务中心发布的《非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》，应届毕业生达到标准分72分，在规定时间内申请，即可在上海落户。

　　在沪“世界一流大学建设高校”包括上海交通大学、复旦大学、同济大学、华东师范大学的应届本科毕业生符合基本申报条件即可直接落户。

　　人才引进落户

　　1、获得科技企业孵化器或创业投资机构首轮创业投资额1000万元及以上或者累计获得创业投资额2000万元及以上(须资金到位并持续投资满1年)的企业中持股比例不低于10%的创业人才，在企业连续工作满2年的，可以直接申办;

　　2、在技术转移服务机构中连续从事技术转移和科技成果转化服务满2年，最近3年累计实现5000万元及以上技术交易额(技术合同双方当事人分别不少于5家且不是关联企业，技术合同履行率达到70%及以上)的技术合同第一完成人，可以直接申办;

　　3、本市创业投资机构的合伙人或副总裁及以上的高级管理人才，已经完成在本市投资累计达到3000万元的，可以直接申办;

　　4、最近4年内累计36个月在本市缴纳职工社会保险费基数等于本市上年度职工社会平均工资3 倍且缴纳个人所得税累计达到100万元的企业高级管理、科技和技能人才，可以直接申办;

　　5、同时符合下列条件的企业家，可以直接申办：

　　(一)运营本市企业的法定代表人(担任董事长或总经理)或持股不低于10%的创始人;

　　(二)企业连续3年每年营业收入利润率10%以上，且上年度应纳税额不低于 1000 万元;或科技企业连续3年每年主营业务收入增长10%以上，且上年度应纳税额不低于1000万元;或企业在上海证券交易所、深圳证券交易所等资本市场挂牌上市;

　　(三)企业的生产工艺、装备和产品不属于国家和本市规定的限制类、淘汰类目录;

　　(四)企业无重大违法违规行为和处罚记录,无不良诚信记录。

　　临港新区落户

　　NO.1 必要条件

　　符合新片区重点产业布局、经新片区推荐的用人单位的核心人才;

　　NO.2 必要条件

　　持有《上海市居住证》满3年;持证期间参加职工社会保险的累计满3年，其中新片区工作时间不低于2年;持证期间依法缴纳所得税。

　　NO.3

　　被聘为中级及以上专业技术职务或者具有技师(国家二级以上职业资格证书)以上职业资格，且专业、工种与所聘岗位相对应;

　　NO.4

　　最近连续3个纳税年度，个人在上海平均每年纳税额在100万元及以上或者连续3年平均每年聘用本市员工100人及以上;

　　NO.5

　　最近连续3年在本市缴纳城镇社会保险基数高于本市上年度职工平均工资2倍以上。