在深圳，说华侨城是一个令人魂萦梦绕的地方，想必没有多少人会反对。过去这几年，因各种原因，华侨城片区的房价表现在深圳属于中规中矩，和许多当红辣子鸡比，风头逊色不少。

　　但是，如果抛开投机买房赚钱的因素，从居住的舒适性和纯粹性来说，个人认为华侨城仍然处于深圳市区的第一梯队。

　　即便有个别新兴片区在房价的单价这个指标上已经超越华侨城，但华侨城的住宅在总体高端改善型和豪宅的定位之下，动辄面积200+和300+大户型的尺度也使得总价非常高，远超那些后发的小弟，更不用说随便一套就过亿的别墅了。

　　因此，只要这里有新盘入市，总是会引起深圳购房者的广为关注。无论是2019年的新天鹅堡三期，还是2020年末的深业鹤塘岭，都如此。

　　广义的华侨城，其实除了图中红圈内的范围，也包含深南大道南南边的世界之窗、民俗文化村、欢乐海岸等，但由于部分区域已经完全没有新住宅，出于方便讨论考虑，我们暂时只把红圈内当作华侨城。我把白石洲北整个片区，也就是深业鹤塘岭所在的位置也算了进来。

　　从这个角度出发，未来的白石洲旧改，也在大的华侨城范围内。同样都处于市中心黄金地段，我倾向于认为白石洲旧改所处的位置，其实比大沙河对岸的华润城旧改，更有居住价值，周边环境更好。

　　但在绿景白石洲旧改来临前，华侨城的新盘一共也没几个。据说之前定位失误的新天鹅堡三期也差不多清盘了，而户型设计被诟病很多的深业鹤塘岭也日光了。2021有望入市的，除了位于沙河东边的深业世纪山谷待定外，应该只有已经建起来了的香山道公馆。

　　又是深业，希望这次的世纪山谷不要浪费这么好的地段，成为深圳购房者吐槽的目标。

　　今天，我们先来简单聊聊最有可能在2021年入市的香山道公馆，毕竟世纪山谷也还不确定。

　　直接上贝壳的找房地图吧，更直观。大家可以看到，香山道公馆这个盘分别被东西南北的波托菲诺侨香诺园、香山美墅、香山里和首地容御所包围。再看这几个盘的报价，无一不是10万+，香山美墅更是约15万+，豪宅地段无疑。

　　整个华侨城片区，陆路交通没什么好说的，被深南大道、北环大道、侨香路、侨城东路和沙河东路所包围，加上本身就处于南山和福田的交界处，深圳的中心，去哪儿都方便。

　　至于一直也被诟病的轨道交通，1号线的白石洲、世界之窗和侨城东以及2号线的世界之窗和侨城北这些站点，全都位于深南大道和侨香路上，住在华侨城内部的不少楼盘，到地铁站的距离都较远，这是事实。

　　我想，政府在规划轨道交通的站点时，应该也是考虑到保护华侨城内部的生态环境不被破坏和干扰。

　　2019年新天鹅堡开卖时，由于其楼下就是侨城北站，是华侨城豪宅楼盘里难得的临近地铁站的。但香山道公馆和豪宅区内的多数楼盘一样，并不临近地铁站。所以，考虑买这里的人，一定是对公共交通依赖度较小，主要靠自驾出行的。

　　华侨城的高档住宅区被诟病的除了地铁站略远外，还被人吐槽较多的，是商业氛围较弱。离香山道公馆最近的是北面隔着北环大道的方大城，也还有点距离。再远一些，就是靠近深南大道的益田假日广场了。不过我觉得这也没啥，如果要离商业体近，就无法做到极致的安静。

　　你不能既想要豪宅区的静谧，又想要商业的繁华，二者不可兼得。

　　你看深圳湾万象城，其实和深圳湾核心住宅区，也还是有一定的距离，但又不至于太远，保持两三公里适度的距离，挺合适。

　　学校方面，步行10分钟内的南山第二实验学校为九年一贯制学校，在南山区处于中等位置，周边也有几个幼儿园，孩子上学很近很方便。

　　我们说完项目外部的配套，再具体说说这个盘自身的情况。

　　香山道公馆占地面积3250.8平米，建筑面积24059.2平米，共规划1栋31层高住宅，项目总户数110户，2梯4户结构，面积104-143平的2-4房户型，停车位141个。其中，住宅总建面14620平，可售商品房建面12800平，人才保障房1670平。

　　3000平米出头的占地面积，非常小，独栋住宅。

　　顺便插一句，很多人，尤其是女性朋友对数字很不敏感，看到一块地占地面积之后没有概念，教大家一个很简单的方法，直接开方。比如香山道公馆占地3000平米出头，你把它想象成一块小于60x60(=3600)米的长方形地块即可，大概比50x60大一点。

　　当然，很多时候，楼盘的地块不一定是方形的，可能是不规则的。但按这个“开方”的方法，是最直接判断地块大小的方法。比如以后看到一个占地面积1万平米的地块，你理解成100x100(=1万)米的正方形地块，就能大概知道有多大了。

　　这么小的地块，其实也注定了香山道公馆的出身不会高贵奢华。毕竟按照独栋高层住宅的容积率，非商务公寓，做奢侈性住宅是不可能的。但是由于项目位于华侨城，做那种梯户比很高的刚需盘，也不可取，和整体周边环境不兼容，届时容易出现刚需买不起豪宅客看不上的情况。

　　所以我们看到，开发商为这栋31层的住宅规划设计了2梯4户，104-143平米的2-4房的户型，切入一般刚需和豪宅之间的中端改善型需求。

　　我个人认为这个规划设计定位是完全符合地块的出身条件的，没有问题。

　　至于没有花园和社区环境，这是先天条件决定的，开发商也没有办法，所以这倒没什么好挑的我觉得。如果你买房非常看重花园小区，那么直接略过这个盘即可。

　　我们下面再来评评香山道公馆的户型。

　　点评之前，先指出一点，除了主楼的独栋31层住宅之外，在主楼侧面还嵌入了6层的副楼设计，也是住宅，我个人不太清楚为什么开发商要这样设计，具体可看下面效果图楼体的右下角部分：

　　整栋楼是板楼设计，除了副楼的户型，主楼户型都是南北通透的户型，几乎全南朝向，采光通风都比较好。

　　下面，我们分户型来评述。

　　A户型为104平3房，主楼的端头位置(大家看户型图的时候要同时看右下方的每个户型在该花园楼栋的布局，一般每个新盘的户型图都有)。

　　这个户型中规中矩，双阳台设计，南北通，双操作台厨房很舒服。不过此户型没有所谓的玄关或入户花园，需要在入门左侧设置玄关柜鞋柜，隐私方面一般，但开门见的是餐厅不是客厅，不是大问题。

　　值得注意的是，根据图片提示，可售的房源位于19-31层，大概率18楼以下就是该楼盘的人才房了。

　　B户型分为B1和B2两个对称的镜像户型，110平的3房，靠在一起，也是南北通透，设置了玄关，保证隐私，且有鞋柜的配置。双阳台，L型厨房外有生活阳台。大阳台就舒服了，直接连着客厅和次卧，应该有6米多宽。主卧次卧和客厅3面朝南，主卧配有小型衣帽间。

　　整体上，B1和B2都是非常不错的户型，没什么毛病。

　　C户型比较奇特，大家看下方的户型设置图，C户型其实和D户型是垂直的楼上楼下，但C户型只有3-7层，8楼以上都是D户型。这种设置应该和这是主楼的端头位置有关，旁边就是和副楼靠在一起的F户型。

　　这个户型113平，两房，双阳台，但洗手间在角落里，远离两个房间，稍有不便，另外，由于3-7层的C户型旁是6层楼高的F户型副楼，C户型的阳台和主卧窗户的视野会受到F户型的干扰，尤其是主卧。

　　面积去到113平，只做了两房，比较奢侈，加上户型设计不是太理想，届时单价应该会是该楼盘最低的之一。但这个户型一共只有4套。

　　户型D，143平的4房，可以说是该楼盘的楼王户型了。

　　仔细看，你就会发现，这个户型在C户型楼上，8-31层。这个户型就是C户型叠加最右侧的两个了房间和洗手间而成，但朝南的大阳台也做到了6-7米，非常舒服。

　　稍有不足的是，公卫设置在右上角的次卧旁，感觉就像最右侧的两个房间都是套房一样，稍微冷落了另两个次卧，去公卫要跑去右上的次卧旁。影响倒不大，只是可能晚间活动跑厕所会对主卧和右上次卧有一些声音的影响。

　　其他设置也还可以，进门左侧，也就是楼下C户型的卫生间位置，在这里被设置成保姆房，挺好的设计，改善型家庭可能有这个需求，即便没有保姆，当一个储物房也不错。

　　E户型，113平的2房，位于副楼的端头位置，2-6层，一共5套。客厅朝北，阳台则是客厅侧出以及次卧出，没有那么理想，主卧这边反倒孤单了点。

　　另外，公卫在整个户型的中间位置，在前不久我点评南山中泰印邸时就指出过这种设置的不好，一是通风没那么好，二就是洗澡时的隐私不好，设想一下，家里来客人了，在阳台看风景，恰好你家人在公卫洗澡...略尴尬。

　　另外，餐厅没有窗户，可能采光会不太好。这个户型整体相对也比较差。

　　F户型，11平的2房，位于副楼2-6层，也是5套，和C户型挨着。客厅朝南，但阳台是电视背景墙侧出，位于东面。从户型图看，公卫光线会比较暗，窗户开在淋浴区，也是看阳台，隐私和E户型一样不是那么理想。U型厨房很舒服，还带生活阳台。

　　总体上，从实用性和舒适性上，主楼的C户型以及副楼的E和F这3个110+的2房户型，都不如110+的B1，B2和104平的A户型。面积有余，舒适不足。在面积相近都在110平左右的情况下，B1=B2>A>F>C>E。最好的，自然是最大面积的D户型。

　　项目北侧的宿舍楼

　　另外，香山道公馆北面是装饰公司宿舍，大概是6层楼高，所以只有6层高且阳台和客厅朝北的E户型视野会受影响。

　　未来这个宿舍楼应该有改造的可能(据说连同项目旁边的富田创意文化园都会旧改，且都是同一开发商)，外面的风景会稍微好一些，但也就是高层建筑，没什么看的。所以楼盘唯一朝北的E户型，整体上的确会弱一点。

　　价格上，参考周边楼盘，去到香山美墅的14，15万是不可能的，和首地容御以及波托菲诺侨香诺园接近比较合理，新房虽应有溢价，但是没有花园，个人预估均价10-11万比较合理，12，13到不了。如此，约1200万入住华侨城三房，约1500万入住华侨城4房，在现在这个阶段，还算是性价比可以的。

　　如果你不太介意有没有花园小区，又想要入住豪宅区，平时不依靠地铁出行，又有1200-1300万内的3房预算，我觉得这个盘还是可以考虑。要知道，在目前深圳top 5片区里，这个预算买到不错的3房，已经很困难了。

　　入市条件肯定是达到了，就看什么时候什么价格了，有兴趣的朋友可以多留意。