深圳是一个人口大市、经济大市：

　　管理人口从建市初的31万人，增至现在的逾2000万人

　　GDP从2亿元增长到2.7万亿元

　　但深圳却是一个土地小市：

　　全市陆域面积仅1997平方公里

　　生态线内土地面积974平方公里，禁止开发建设

　　2017年实际建设用地面积996平方公里

　　剩余可开发用地不足30平方公里

　　由增量转向存量开发，城市更新全面推进：

　　2005年深圳提出土地/人口/资源/环境“四个难以为继”

　　2006年编制《深圳市城市总体规划(2010-2020)》，

　　制定了由增量扩张向存量优化转型的策略

　　2009年深圳出台了全国首部城市更新办法，

　　全面推进城市更新拆旧建新，

　　有效缓解了城市发展空间不足的问题

　　近年来城市更新成为土地供应的主角：

　　2012年城市更新出让土地首超招拍挂，占总量的56%

　　2013年更新供地达到土地供应计划的70%

　　2016-2019年，全市共建设完成26.3万套商品房

　　城市更新项目建设完成商品住房13.12万套，占比50%

　　目前深圳住房需求旺盛、缺口大：

　　目前深圳居住用地占建设用地比例为22.6%，

　　低于国准25%-40%

　　截至2020年初，全市商品住房共189万套

　　拥有红本商品房的约164万人，

　　仅占全市常住人口(1300万)的12.6%

　　住房任务明晰，必须通过拆迁释放土地：

　　2018年深圳提出到2035前筹集170万套住房，

　　其中商品房与保障房结构为4:6

　　目前政府已批城市更新计划项目共916项，

　　累计拆除用地面积71.9平方公里

　　城市更新拆迁物业投资规模巨大：

　　目前尚未确认实施主体、

　　可交易回迁指标的项目共485个，

　　累计拆除用地面积43.2平方公里

　　按平均35%土地贡献率、规划6.0容积率，

　　更新可开发新建物业建筑面积16850万平方米

　　一般需回迁40%，回迁物业建面约6740万平方米

　　假设平均每个业主拿出0.1%回迁指标出售，

　　可投资回迁指标达6.7万㎡，市场规模庞大

　　未来还会有越来越多新项目要拆迁

　　要满足什么条件才能实施城市更新?

　　(1)现状必须是已建成区，

　　空地不能纳入更新拆除范围

　　(2)拆迁范围内合法土地比例：

　　一般更新项目≥60%

　　重点更新项目≥30%

　　(3)现状建筑建成年限：

　　城中村应在2009年12月31日前建成

　　旧住宅区建成时间≥20年

　　工改商/住≥15年

　　工改工可在2009年12月31日前建成

　　(4)符合各类城市规划要求：

　　应在城市更新“十三五”拆除范围内

　　不能在城中村综合整治范围内

　　不能在基本生态控制线内

　　城市更新项目谁来拆?

　　开发商主导拆迁，直接和业主谈判

　　根据《深圳市城市更新条例》草案：

　　钉子户≤5%，政府可进行征收

　　城市更新项目拆迁后赔给谁?

　　原村民、外来业主都可以

　　城市更新项目拆迁怎么赔?

　　临时建筑赔钱，不赔房子

　　永久建筑大多赔房子：

　　一般按建筑面积1:1赔房子，

　　1、2层的建筑略高于1:1.1，

　　旧屋村一般≥1:2

　　永久建筑也可选择赔钱：

　　按征收基准价或评估价，低于交易市价

　　城市更新项目回迁要多久?

　　牵扯多方利益，每个项目情况不同

　　快的3-5年，慢的10年还没动静