受715新政和新盘不断推量的影响，下半年深圳二手房市场简直接近冰点。新盘货量仍难以满足深圳购房者需求，不少购房者或有转向二手房市场的可能。

　　作为深圳教育资源和地理位置最优越的片区之一，福田区注定是购房者关注的重点区域。据贝壳找房的数据显示，福田二手房均价为9.7万/㎡，位居深圳第二。

　　上周@中原大咖发布了一个关于深圳各区小区二手房成交排行的表格，数据基于中原成交量，福田区二手房成交量前五的小区分别是御景华城花园、益田村、绿景蓝湾半岛社区、帝港海湾豪园和梅林一村。

　　看完这五个小区，乐居发现不少亮点：福田成交量第一的小区御景华城花园社区是个“握手楼”?总价240万左右也能拥有一套在福田的学区房?

　　综合看来，这五个小区集中在福田中心区周边的保税区、皇岗区和梅林区，具体每个小区的情况如何，乐居带你去实探!

　　01

　　京基御景华城花园

　　根据房谱网的数据显示，该小区共7栋，3576套，2005年入市时均价8500元/㎡，现均价为入市均价的8.4倍左右。

　　就近五年该小区的房价变化看来，五年间京基御景华城花园的涨幅近4成。

　　(数据来源：房谱网)

　　乐居从7号线赤尾站C口出来就是御景华城花园，入口处正在进行道路维修，抬头望，一排排的住宅楼和民楼看起来几乎是“无缝衔接”的状态。

　　小区住宅楼一层有诸多便利生活商店，内部还配套了一个国际幼儿园。

　　从外部的开放通道看来，该小区楼距小，简直就是“握手楼”。周边又有诸多民楼，这样的小区如何成为福田区成交第一的小区呢?

　　乐居从驻在该小区的乐有家蒋店长了解到，该小区共7栋，3576套，密度低一些的一层3梯，15至17户。

　　小区成交较高的是小户型和两房户型，其中两房单价较便宜，一房的单价较贵，但总价较为便宜。

　　据了解，这些一房一厅的小户型去年100多万就能买到，今年好一点的户型已经到了240万左右，今年715之前涨幅较大。

　　蒋店长称，16年7号线开通后，该小区月均成交21套，但今年715新政后，该小区的成交较少。

　　该小区楼下有一个3层的百货商超，内部自带泳池、健身馆和电影院，配套较为成熟。

　　蒋店长表示，该小区自带的幼儿园是一个中英双语的国际学校，每年学费在1.3万至1.6万。

　　从小区步行900米左右有9年制的福田区第二实验学校，据蒋店长表示，这个学校比较一般，周边的南华村华润棚改项目规划有一个9年制学校，官方消息还未放出相关的信息，此外还有福田小学。

　　总体上看，该小区有总价较低的小户型，是典型的上车盘，但其也有比较明显的弊端，那就是车位少、密度高，整个小区的车位比1:0.3。

　　02

　　益田村

　　成交量第二的小区是益田村，这个小区共111栋，8426套房，属于大体量社区，早先是公务员的福利房。

　　乐居实探过程中发现该小区比较安静，虽然较早的一部分住宅楼是1995年建的，但从楼体外侧维护尚可。

　　小区一楼住户有许多自开门店，尤其是面向学校的那些住宅楼，开设了许多书法、音乐、绘画的补习班，生活气息十足。

　　该小区绿化率较高，乐居走在林荫道下，两边都是住户的自行车，不时有住户牵着狗狗出来散步，仿佛生活慢了下来。

　　小区内部减速带较多，不少路口有保安在指挥停车，该小区车位十分紧张，车位比为1:0.6。

　　小区带有4个幼儿园，附近有石厦中小学，益强中学、红岭中学，荔园小学和众孚校区等学校。

　　据房谱网的数据看来，益田村的二手房均价目前是这五个小区中最低的一个，为6.88万/㎡。

　　益田村的高成交量与其体量大不无关系。此外，周边的美联店董马学军表示，还有建筑体维护得好，使用率高，价格便宜等原因，不过益田村的朝南向的房子则相对贵一些。

　　据马店董称，益田区成交较多的是70多㎡的三房户型，该小区去年引入了盒马超市后，配套更加成熟了。

　　另外一位乐有家经纪人小李认为，该小区靠近福田中心区，又在河套深港科技创新合作区的辐射范围内，也是其成交量高的原因之一。

　　据悉，买该小区的刚需较多，且绝大多数带有石厦中小学和红岭中学的学位，其上个月30号成交了一套92㎡的房子，总价773万。

　　乐有家的蒋店长表示，益田村本身的学位比较一般，大部分买该小区的人都是二次换房的比较多，主要看中的是大社区生活比较方便。

　　小李告诉乐居，高层(带电梯)一般挂牌总价为700多万，步梯则为600多万。除了南向北向、高层和步梯之间存在价格上的差别，由于体量较大，前排和后排的房子离地铁站的距离远近不一，也会影响房价。

　　乐居走访过程中发现益田村中还有几栋名为益荣居的住宅楼，据小李表示，益荣居共4栋，属于前期开发的小高层，也属于益田村的一个部分。

　　另外，益田村的户型也极为复杂，步梯楼栋最高的7、8层为复式，1层为架空阁楼，带有小花园，中间楼层的户型也不尽相同。

　　03

　　绿景蓝湾半岛社区

　　蓝湾半岛社区在益田村不远处，在H栋处步行440米左右就能到达沙尾地铁站，但其余住宅楼则需步行970米左右。

　　实探过程中，乐居发现蓝湾半岛社区有分开的两个地块，一块是H栋独栋，前面还有个小广场，另一块则是A栋至G栋。

　　该小区看起来并不大，周边多民楼，但在住宅楼下方有许多便利的生活商铺。

　　根据房谱网的数据显示，蓝湾半岛社区目前均价在五个小区中排行第二，为8.14万/㎡，2016年至2020年该小区二手房房价涨幅近4成。

　　该小区入市均价为7300元/㎡，现均价为原来的11倍有余。

　　据美联店董马学军表示，作为独栋的H栋是回迁房，之前这边的房子由于周边环境较差，多出租出去了。周边小区只有该小区有小户型，因此成交情况比较好。

　　而乐有家的蒋店长则用“贵”、“不热门”及“豪宅”来形容这个小区。

　　乐居从一位中原经纪人处了解到，该小区是03年建成的，房子质量及绿化各方面都挺不错，车位也比较充足。“这边是福田南的豪宅，出来一套卖一套，现在有3-5套挂着，挂牌价大概10-11万/㎡。”

　　小李也认为，该小区为刚需盘里的豪宅小区，且在沙尾片区相比其他小区来说已经算较大的小区。

　　据小李称，该小区挂牌少，每一次成交几乎都会刷新成交价，因此上一套和下一套的成交价几乎没什么参考价值。

　　目前83㎡户型的挂牌总价大概在830万至880万之间，108㎡户型的挂牌价在1150万总价左右，122㎡在1250万左右，128㎡则在1350万左右。

　　几个经纪人都表示，周边的大金沙旧改建成后，该旧改航母的未来规划有1所初中和4所小学，片区教育资源和水平的提升对该小区利好，有风声传，可能有明德实验学校落户。

　　04

　　帝港海湾豪园-城市3米6公寓

　　帝港海湾豪园也属于保税区，家门口就是3号线终点福保站，乐居看到住宅楼下方有许多便利的生活商铺，体量看起来与蓝湾半岛社区相当。

　　据房谱网的数据显示，帝港海湾目前均价为7.22万/㎡，近五年来二手房价涨幅近4成。

　　美联店董马学军介绍，该小区多为小户型，共5栋，总价500万以内就能买到一套，一年涨幅大概一百多万左右，但买的业主出租的居多。

　　据其称，该小区户型有个小房间的采光较差些，但户型很方正，并且周边小户型较少，这是该小区成交较高的原因之一。

　　乐有家的蒋俞店长认为该小区在深港合作区的辐射范围内，较为利好。

　　乐有家经纪人小李则表示，因为看中它的学位，其同事在该小区买了一套。今年该小区的房价由于福保地铁站的开通有所上涨，1月至5月期间，该小区的过户量达59套。

　　据悉，17年该小区单价才5万多，“当时很多人看不上，从去年5月份、6月份才火起来的。”小李称，该小区与红树绿洲相近，购房者看哪个便宜就会买哪个，所以这两个小区是交替成交的状态。

　　该小区周边有福强小学、益田小学和深圳市第三高级中学以及明年才出成绩的福田外国语南校区学校，“如果考得好的话，房价也会有所上涨。”

　　该小区马路对面就是福田保税区广场公园，周边还有桂花路都市花园等。

　　05

　　梅林一村

　　梅林一村与益田村体量相近，占地面积大。该社区较大，有6976户，共96栋，分十三个区管理。

　　房谱网的数据显示，该小区均价五年间为五个小区中最高的，为8.3万/㎡，五年间均价涨幅近三成。

　　(数据来源：房谱网)

　　但就福田区各片区的均价对比看来，梅林均价8.3万/㎡在福田区依旧属于价格地洼区。

　　小区里的有位业主表示，其是19年住进来的，当时买的时候600多万，“住着还可以，最顶层的那些户型是复式可能更舒服。”

　　有位带孩子进来玩耍的女士则表示，其之前考虑过买这里，但由于楼龄太大，且停车不便后面就不作考虑了。

　　虽然同是90年代末建的福利房，乐居注意到该小区的楼体外相比益田村要更大气一些，但一层架空的固定停车位也十分有年代感。

　　梅林一村周边有山有水，与梅林公园无缝连接，还有梅亭公园、金梅花园等以及梅林水库。

　　整个小区配套相当成熟，有游泳池、足球场、篮球场、网球场和中心广场，小区内部带有家乐福超市和华润万家超。

　　学校方面有三个幼儿园、梅园小学、梅山中学等，此外还有一所较新的梅香学校。小区步行1公里内能到达福田农批市场。

　　对梅林一村停车难的问题，美联店董胡利军表示，该小区目前正在规划建设立体停车场。

　　据其表示，该小区分三期入伙，一期1998年推出，住宅楼共9层，带有一步梯一电梯，使用率较高，在85%左右;二期为2000年推出，为20层的住宅楼，三期则为30层的高层住宅。

　　胡利军告诉乐居，9号线在梅林设有5个站，孖岭、上梅林、梅村、下梅林和梅景，有人戏称9号线为梅林线。

　　乐有家的陈杰店长认为，有山有水也许是梅林一村比益田村好的地方之一，业主同样多为公务员，社群质量较高，周边学校成绩也较为不错。

　　据其称，该小区有88-98㎡三房的户型和110-138㎡四房的户型，同面积的户型，高层的总价在720至730万，而9层住宅楼则在850万至900万以上，业主置换的原因大多由于想换更大的房子或者更好的学区房，也有小部分因为社区体量大交通不便以及部分户型不好。

　　整个小区的总价在700万至1100万左右，今年涨幅较大。该小区每个月均有成交，月成交15至20套，多为刚需群体，715新政之后对大户型影响较大。

　　乐居留意到该小区的架空层停车位和地下停车位是固定的，陈杰店长解释道，这些固定车位是抽签决定的，每月需缴纳250元，而地面车位每月则需缴纳110元。

　　五个小区，你pick哪个?

　　福田区成交前五的小区实探下来，各个小区各有各有的优缺点。

　　从体量上来看，益田村为8426户的大社区，在这五个小区里为社区最大的小区;御景华城花园的套数相对较多，但地块不大，容积率较高;而蓝湾半岛社区和帝港海湾体量相对较小。

　　虽然同为大体量小区，但从目前均价看来，益田村的均价最低，而梅林一村的均价最高，两个小区单价相差1.4万/㎡。而帝港海湾与御景华城花园的价格相当，蓝湾半岛社区与梅林一村的价格相当。

　　(数据来源：房谱网)

　　总体看来，五个小区成交这么高不无理由，均为地铁物业，但大社区内排的住宅以及绿景蓝湾半岛社区距离地铁较远。

　　整体上这5个小区配套充足，作为大社区的益田村和梅林一村则更为成熟。

　　其中靠近保税区的益田村、蓝湾半岛社区、帝港海湾都在深港合作区的辐射范围之内，未来房价或有一定的上涨潜力。

　　成交偏高的原因之一，可能是该五个小区的房价整体偏低，均低于福田区二手房均价。而有的在名校加持下还可能迎来一波涨幅，如蓝湾半岛社区。