2020年12月24日，位于“宇宙中心”光谷关山大道北段的世界城光谷步行街第6期法国风情街(以下简称法国街)开街，其是武汉市世界城集团有限公司(以下简称世界城集团)开发的总体量约180万平方米、商业体量达60万平方米的世界城光谷步行街项目的商业收官之作。

　　从2008年开业的世界城光谷步行街一期项目现代风情街，到随后的西班牙风情街、世界城广场、意大利风情街、德国风情街、悦心汇等，再到现在的法国街，在12年中，光谷广场商圈随着世界城光谷步行街项目的持续推进而不断提升能级，并成为武汉近十年来快速崛起的新兴商业地标;但如今，整个项目却显得问题重重。

　　法国街开业以后，凭借平安夜的火爆人气和跨年夜的涌动人潮，迅速成为光谷广场商圈引人瞩目的明星项目，其不仅在建筑特色上与前几期项目形成主题延续，在自持运营和品牌引入上也更具优势，更是打通了从光谷广场到关山大道的整体动线，形成双向导流通道，似乎改善了整个项目定位模糊、运营乏力、品牌重叠、动线过长、导流不足的顽疾。

　　体量仅有2.3万方，以“精致优雅”为主题，客群定位需要满足年轻家庭和周边大学生双重需求的法国街，是否具备更高品质的商业内容?是否能成为改变整个项目乃至整个商圈的重要拼图?以下，我们将从法国街的前期过往、项目内容、整体前景三大方向进行解析。

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　　一波三折的收官之作

　　规划变更增加住宅延期开业

　　法国街即世界城香榭丽舍商住一体项目，地块编号为“光谷世界城H地块”，于2017年开工，占地面积约3.36万平方米，总建筑面积约18.55万平方米，拥有停车位1325个，其中4栋28至33层住宅的建筑面积约为9.8万平方米，3层集中式商业、3层独立商业楼、1层底商等商业面积合计约为2.3万平方米。从零散的布局和较小的体量上看，法国街是典型的社区型商业体，商住比约为2 : 8。

　　在2016年的公示规划方案中，法国街项目的总建筑面积约17.53万平方米，拥有停车位767个，其中2栋住宅的的建筑约为4.23万平方米，4层集中式商业的建筑面积约为7.68万平方米，那时的法国街可谓是“附带少量住宅的购物中心项目”，商住比约为7 : 3 。

　　2017年初，法国街项目公示了规划变更，大幅增加了住宅比例，同时大幅减少了商业比例，项目也从“购物中心项目”降档为“主题社区商业项目”，结合2017年前后武汉楼市特别是光谷区域的巨大涨幅，此番规划变更背后的原因也就不言自明了。

　　在随后的几年中，法国街项目的重点从“商业”切换到“置业”，并在2019年年底官宣将于2020年3月正式开街，其独特的建筑风格以及引入的MUJI华中旗舰店、星巴克、付先生在成都等主力品牌也令大家充满期待，即将开业的法国街似乎成为提升世界城光谷步行街整体商业品质的“关键拼图”。

　　然而，2020年初的疫情重创了以大学生为主要客群的光谷广场商圈，法国街的招商工作和施工进度一度进展缓慢，随着武汉的复苏以及大学生的返校，光谷广场商圈逐渐恢复活力;虽然法国街多次推迟开业时间，在运营方的艰苦努力之下，还是竭尽全力赶在了年内正式开业。那么，“一波三折、历经艰难”的法国街到底如何呢?

　　02

　　全力以赴的商业新作

　　更高难度复合功能有待提升

　　与世界城光谷步行街之前的商业项目地块的单一商服用地性质不同，法国街是以住宅为主、商服配套的混合用地性质;在整个项目中，法国街也是除世界城广场购物中心和悦心汇地下商业街之外开发商少数自持的商业物业。

　　作为整个项目的“最后一块商业拼图”，以及与往期商业项目的诸多差异，决定了法国街虽然在建筑风格上与之前的世界风情街保持连贯性，但在市场定位、主要客群、商业运营等方面，法国街“很不一样”，其需要考虑得更多，面临的困难和挑战也更大。在L君看来，法国街需要以有限体量的商业建筑，同时满足“社区商业体”和“步行街东端人气入口”的双重任务。

　　位于世界城光谷步行街东段的意大利风情街和德国风情街，虽然街区1层的人气尚可，但是2层以上店铺却门可罗雀，加强客流导入和改善高楼层的经营状况成为运营方多年来的夙愿，而法国街就成为了运营方破局的新抓手。

　　提升项目的视觉体验，法国街主要分为室外街区和室内商场，其中极具法式建筑风格的室内商场和主入口临关山大道一侧，结合在外围主动线布置的月桂女神雕像、法式喷泉水景、网红打卡墙、绿景花园等建筑景点以及高大的LOGO塔和IP形象法斗犬“西蒙”等，使法国街在人流如织的关山大道上十分吸引眼球。

　　人气品牌的醒目展示，法国街在临关山大道的一侧，集中布置了哈根达斯、星巴克、爸爸糖手工吐司、满纷楼·港式打边炉、青瓦碳韩潮烤肉、木屋烧烤等人气餐饮品牌，结合醒目的店招和外摆区，进一步提升了项目的视觉效果和人气效应。

　　法国街为了达成自身的“双重任务”，将室外街区和室内商场进行了“分工”，在客群定位、业态规划、品牌引入上各有侧重。

　　轻食酒吧一条街，室外街区临德国风情街一侧，主要由两处1层底商和1栋3层商业楼组成，住宅楼合围的内街区布置了连片的外摆区，业态品牌以轻食小吃、特色酒吧、日式居酒屋等为主，主要客群锁定周边年轻白领和大学生，满足其社交聚会的需求，以集聚人气为主要目的。

　　街区入驻的品牌为小川料理、丁香酒廊、木屋烧烤、瑞幸咖啡、吾饮良品、研卤堂、大冰的小屋、阿拉丁等。

　　家庭生活型商场，只有3个经营楼层的室内商场定位明确，零售业态较少，以餐饮和生活配套类为主，MUJI旗舰店和中影南方光谷影城等多家主力店暂未开业。

　　L1定位“悦活”，主要布局咖啡甜点和餐饮品牌，与室外街区形成强关联性。入驻的品牌为MUJI、星巴克、哈根达斯、爸爸糖手工吐司、糖涩、LUCKY TOWN、aojo、京东专卖店等。

　　L2定位“悦享”，主要布局儿童亲子和生活配套类，对应周边居民的日常生活需求;入驻的品牌为孩皮吧、海伦多兰少儿英语、海沛优智、幻想岛、萌芽生活馆、樊文花、无拙手工学院、丝印象、华为客户服务中心、三串肆季、阿卡洋风韩国料理等。

　　L3定位“悦食”，布局大餐饮、电影院和瑜伽健身，以满足年轻客群的休闲娱乐需求;入驻的品牌为中影南方光谷影城、付先生在成都、鱼酷、韩宫宴、合瑜伽、奥尚造型等。

　　硬件设施和运营管理，相对于世界城光谷步行街的往期商业项目，法国街在空间设计和硬件设施上有明显的提升;但是，L君并没有在街区和商场内看到任何品牌落位图或者商场导视图，在官方微信公众号上也只有十分简陋、并不齐全的品牌介绍，在很多运营细节上，法国街存在明显的不足。

　　免费停车和会员活动，法国街充分发挥其拥有较大地下停车场的优势，在开业期间推出了以“免费停车”为核心内容的会员营销活动，吸引了大量有车一族来此消费，其借助“世界城光谷步行街”、“世界城广场”两大微信公众号合计达70万粉丝的基数，持续推动线上线下的相互导流;然而，除“现金券”和“免费停车”等传统活动之外，法国街的场景互动活动乏善可陈。

　　总体上看，法国街的思路十分明确，其以室内商场达成“乐享家庭生活空间”的定位，以室外主题街区集聚年轻人，商场和街区互补融合，而从达成“步行街东端人气入口”的目的。据了解，法国街共有40+商户，招商率超90%，但开业率只有约60%，其开业当天的客流达8万人次。

　　散售物业的管理，法国街也有少量散售商业，靠德国风情街一侧外围的散售底商入驻了多家小型便利店，不仅和项目的整体风格不一致，也不利于后期的统一管理。

　　商户开业率较低，包括MUJI旗舰店、中影南方光谷影城在内的多家主力店和相当数量的入驻品牌都在围挡中或者开业准备中，整个项目也显得较为冷清。

　　没有氛围的街区，在室外街区，不仅“花园式主题”并未呈现，商户的外摆区也并无亮点，开放式主题街区的特色和氛围还未形成。

　　正在施工的商场，在室内商场，L君看到有多家商户正在营业时间内进行室内装修，商场高楼层的装修气味较重;而在地下停车场，主题卫生间和很多立体车位都尚未完工。

　　缺乏细节的运营，除缺乏商场导示图和品牌落位图之外，服务台也没有导购手册， L君还看到虽然法国街设置了看似完善的卫生间、育婴室和吸烟室，但紧挨着的育婴室和吸烟室却让人十分无语。

　　透过以上问题，可以看到运营方的诸多无奈。由于目前防疫措施的收紧，叠加大学生放假以及春节将至，光谷广场商圈的人气在经过元旦的高峰之后快速回落，整个法国街都显得空空荡荡。或许在春节之后，随着天气转暖、大学生返校、项目不断完善以及主力店的全面开业，法国街才会逐步走上正轨。

　　03

　　光谷步行街的前景

　　改善有限问题突出创新运营

　　法国街的开业确实在一定程度上改善了世界城光谷步行街的整体商业生态，并与往期项目形成积极联动，但在诸多客观条件的限制之下，整个项目的顽疾并没有得到根本解决。商圈整体销售下滑、中小商户度日艰难、街区高层缺乏人气、商铺空置率较高、品牌同质化严重等问题依旧长期存在。

　　从2016年至今，世界城光谷步行街的整体销售增长已经连续多年停滞不前;而在2017年，世界城集团也改变了之前循序渐进、滚动发展的项目开发节奏，不仅在光谷步行街同时开工了法国街项目(H地块)和商服综合体项目(A2地块);同时也进军光谷中心城并于2018年开工了世界城·创世界项目;而后又于2019年拿下光谷步行街的住宅地块并与第二年开工，世界城集团在整个光谷的“战线”拉得很长。

　　目前，世界城集团在运营世界城光谷步行街总体量约60万方的多个商业项目的同时，其在光谷步行街和光谷中心城正在建设中的多个新项目不仅包含可以销售的住宅和公寓面积，也包括相当比例的商业、商务、酒店等自持物业。

　　在未来几年中，世界城集团面临的资金压力和运营压力不可小觑，其如何演绎“腾挪之术”，也将直接决定世界城光谷步行街的未来以及整个光谷广场商圈的前景。

　　在L君看来，法国街并不是解决世界城光谷步行街整体困境的灵丹妙药，而是更需要运营方以此为契机，设计一种介于“自持运营管理”和“仅提供物业管理”之间的、针对以销售型商业物业为主的创新运营模式，并不断实践和修正，如此才能尝试从根本上扭转光谷步行街的商业颓势，恢复光谷步行街的商业活力，才能重新开启光谷步行街的未来之路。