郭树清最近的讲话，让人觉得，买房就是一桩罪过，好像跟国家过不去，你不能指望房价会涨。

　　按说房子是商品，商品房嘛，就像辣条、螺蛳粉和汽车一样，想买就买，不想买就不买。而实际上，房地产在中国，已经完全不是一个经济问题，甚至国家考虑这个事情，很多时候，并非出于纯粹的经济效益。

　　高房价，就是错的，哪怕它本来就应该高，只要有人买不起就是错的，政府就有责任让人人买得起房子，这正是，我们祖国的伟大之处。

　　一 刚需和投资

　　刚需会有越来越多的选择，各种类型的房屋市场上都有，而投资则相反，选择的范围越来越小，而且更专业，更艰难。

　　道不同，不相为谋。为了刚需，为了居住(享受)和出于投资，是完全不同的两个概念。

　　为了享受，可以不计成本，可以全款买房，可以买郊区别墅，可以买城乡结合部CEO盘，都不算错，也不应受到批评，因为人有享受的权力，就像选择吃鱼子酱还是热干面一样。

　　如果完全出于投资增值的考虑，则是另外一回事，只有在完全出于投资的情况下，才可以进行比较。

　　比如，刚需首套房就不能算是完全的投资(当然兼具投资的属性)，因为侧重点考虑即刻居住的舒适和方便。

　　而纯投资的二套、三套，重点考虑未来升值的空间。居住舒服，甚至配套良好的，并不一定是升值空间最大的，因为利好已经吃尽，升值空间大的，不一定适合居住，可能赌的是未来。

　　很多人，混淆了购房的目的，拿自己的立场去批判别人。比如说海南的旅游地产，如果老年人退休了，就想晒太阳治哮喘，以自有财产，购置一套，完全是英明的决策。

　　再比如，我的一个朋友，公寓爱好者，他就买公寓，什么增值税高，对他来说都不是重要的问题。

　　因为他是一位不婚丁克主义者，自己有足够的钱，住一线城市，公寓管理严格，服务到位，距离市中心最近，楼下就是繁华街道，吃喝玩乐方便。

　　按他的原话：单身的人住在小区里，看见别人三三两两，一大家子，托儿带女的没意思，买个公寓，总比天天住五星级酒店划算。

　　只有在纯粹投资的情况下，才能比较两个标的的优劣，是贷款，还是不贷款，是公寓还是住宅，是老城还是新区，是老破大，还是精装修期房……每一种产品，存在不同的利弊。实际上可以有无数种计算方法，比如一个全要素的模型，参加文章——购房的23个参考维度(下篇)————购房的23个参考维度(上篇)

　　即便是投资，也要看投资产品的主体——人。不同身价的人，选择的偏好和目的完全不同，所以任何房产不能一概而论，甲之蜜糖，乙之砒霜。

　　一个资金紧张，急于赚钱的新手，当然以“稳”为主要策略，而投资的老鸟，资金已经进入良性循环，眼光可能放的更长远，看的更清晰，在各个不同的城市，进行整体布局。

　　许多参考要素，完全在于投资者本人，对信息的把握，对政策的自信程度。有人自信20公里的新区不算远，三通一平，基础设施做好的半成熟区域，只等着产业和居民的填补，而有的人会觉得，20公里，简直比地球到月亮的距离还要遥远。

　　我们说的都是细节上的，具体的考虑。而人所共知的内容，不再重复。比如公寓，旅游地产，无产业的新区，精装修的远郊，写字楼，商铺，别墅，完全没有金融属性的老房，二线城市以下的非中心房子，这都是投资必须要回避的。

　　二贷款和利率

　　投资房产等于变相的吃国家的红利，首先是城市化进程的红利，其次是不可遏制的通货膨胀的红利。

　　当然这里的投资，绝对不是全款买完以后，等他升值赚钱，闭着眼买房赚钱的时代，已经过去了。

　　这里的投资是利用贷款杠杆，通过合法的协商，合法规避税费，获得的收益。

　　贷款对个人来说是负债，而这种负债是利率最低的负债。所有长期的，来回滚动的贷款，本质都是对货币的做空。低利率的房贷，在房价和通胀的加持下，看起来是负债，其实是个人最优质的资产。

　　正因为如此，国家才严控贷款，防止有些人通过这个途径，获取大量的财富，造成或者显得社会不公平。通过通胀发财的专利只属于个别人，不是所有人。

　　我们知道，房地产贷款有等额本金和等额本息两种，所有的投资者都会选择等额本息。因为利息不敏感，因为持有就是收益，本金的收益。

　　你看，等额本金的本金和利息，分别是长方形和三角形，等额本息则是两个基本反着放置的斜面。

　　如果你的目的是，长期持有贷款，享受低息，当然要选择等额本息。

　　那么，你为什么要长期持有贷款呢?看下面。

　　利息反映资金的时间价值，如果一笔资金(贷款)长达30年，那你感觉应该是高利息，还是低利息?

　　换种说法，朋友张三，借您100万，一张口要借30年，你借不借?

　　只有国家才会让你以极低的价格，使用一笔资金，长达二十年以上，国家赌的是你的未来，未来作为一个打工人，为国家社会创造财富，你借助的是国家的发展，是整体行业和社会财富的上升、成本的摊低。互相利用，狼狈为奸。

　　过去五年、十年、二十年，押房价涨的人，收益巨大。而现在不论从——长期看人口，中期看金融，短期看政策的无用顺口溜来说，还是经济发展转型的需要，甚至国际局势变幻的事实，房地产政策正经历转折的初步调整期。

　　即便是调整期，时间也很长，至少是以三五年为单位，所以看涨房产的人，仍然有看涨的道理。

　　我们无法想象，当一二线城市核心地段的房子都不涨的时候，是多么糟糕的时候，这一天也许永远不会到来，也最好不要到来。

　　在这一天到来之前，每一个人都应该知道，房子——好的房子，依然是最好的资产。从这个角度看，我也可以说一句，本文值100万，哈哈。

　　本质上来说，房地产泡沫是一个被偷换的概念，现实中，除了发生意外，你见过几个人还不起月供的?

　　过去，押房地产，完全就是押中国经济;现在，押房地产就是押中国经济的转型和未来，恭喜这些押中的人。

　　一个人，在二线城市以上的限购区域，一生只能有两次房贷的机会，而且随着年龄的增长，贷款年限逐渐缩短。因为国家并不自信，经济发展的红利，不可能永远持续。

　　所以最坏的情况，要么国家破产，要么你个人破产，而每个人房贷人的破产，等同于国家破产，你说怎么办?

　　端午安康!