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之前写海外房产的时候，总有人留言问菲律宾的情况。
那时候我没专门去考察过，所以不方便给什么建议。
最近跟一个专门做菲律宾房产的机构仔细聊了聊，
发觉这个国家人口结构年轻、GDP增速稳定，
房地产市场(特指首都马尼拉)上升空间还蛮大。
是一个能够在未来创造巨大房地产溢价财富的地区。
而马尼拉房产更加独特的优势在于它拥有最为宽松的投资门槛，
零首付，月供2500+，启动资金3w左右。
这样的红利让更多新中产，甚至是毕业没几年的90后可以挖到关于房产的第一桶金。
所以这篇文章，会对马尼拉地产市场做一个简单的分析科普，
也是为大家筛选出了市场上最有优势的买房渠道。
感兴趣的小伙伴可以继续看下去。
1、
关于菲律宾的宏观利好，可以梳理总结为以下几点:
人口：拥有世界人口密度最大的城市马尼拉，且人口平均年龄24.3岁
政策：连续7年GDP增速超6%，东南亚国家中唯一可做到买房零首付
土地：土地面积是上海1/10，住宅供给量是上海的1/20，菲律宾住宅缺口600万+套
国内有经济学家曾经说过，房价进入快速上涨期有三大条件：
a、国家⼈⼝是要过亿、城市⼈口要过千万
b、经济增⻓快速，至少要6%以上
c、人均GDP在3000到8000美⾦
以上条件，在东南亚国家所有城市中，只有马尼拉符合条件。
2、
最近这些年马尼拉的公寓租金在一直上涨，空置率在下降。
仲量联行的数据显示，在本地和国外需求强劲以及空置率下降的情况下，
2019年第四季度，马尼拉的住宅租金环比上涨1.9%。
高力国际也给出预计，
从2020年到2022年，马尼拉的平均租金每年将增长7.5%。
如我上面图表所示，在马尼拉市中心一套一居室公寓(24-30平米左右)，
平均每月可以大约获得31053比索的收益，换算成人民币大概是4300元。
即使房价已经涨了7年，在东南亚主要的几个投资城市中，也仍然是有较高溢价空间的。
3、
具体到买房环节，菲律宾也是对比其他几个东南亚兄弟中最为简单优惠的：
0-5%首付
房价25%-50%分4-6年付款
月供2500起
交房时付50-75%尾款
可贷款房价的70%
这样宽松的付款方式，不仅外汇额度够用，而且也给了很多年轻人海外置业的机会：
一本护照就可以买房，
现在已经几乎没有0首付的房了，未来只会越来越高。
前几年买房的，已经见证了单价从17000元涨到了现在30000元的过程，
而且马尼拉的租金回报率在6%-10%左右，后续持有房产也在相当程度上减少了还贷压力。
另外有两个点，特别提醒大家关注一下：
a、
外国人在一个项目楼盘中最多可购买40%的份额，这样大大降低了投机炒房客故意炒高马尼拉房价的可能性。
b、
通常，马尼拉的开发商会每隔一段时间，提高销售价格。这样就导致了一个市场现象，大多数人是“买早不买晚”。
4、
以上，是菲律宾房产的大致情况。
说了这么多，那海外投资安全性怎么保障?买了后怎么打理?
因为海外房产市场高复杂性和看房高成本，一个靠谱机构是海外投资的100分中的那个“1”。选错了，价格又贵服务又糟心;选对了，方便快捷，甚至能省下十几万元。
前面提到的专门做菲律宾房产的机构，叫“甜蜜区资本”，
甜蜜区是中国首家为新中产服务的不动产价值投资机构，近年来已操盘了马尼拉核心CBD的11个住宅项目、累积投资规模超过30亿元。
这是一家由客户在管理，在运营的公司。90%的员工都是客户，人均2套房起。所以用心对待客户的钱，就是用心对待他们自己。
生意模式上，在我看来甜蜜区主要有三大优势：
1、时间优势：
作为中国最大的菲律宾房产投资机构，甜蜜区已带领团友们累计投资4000多套房子。
建仓时机很重要，因为买得早，甜蜜区转售往期退出回报率高达100%。重仓的CBD，2年房价普涨50%。即使是现在入场，也在早期。
2、研究优势：
甜蜜区有自己的菲律宾地产研究院，专注研究菲律宾这个市场3年以上，只投资具有持续现金流、价值被低估的好资产，这是他们的能力圈。
即使像万科这种级别，也不会每年花2万多个小时，去研究菲律宾的房子，实地考察300多个楼盘，与当地前十开发商建立战略伙伴关系，这是他们的护城河。
3、价格优势：
只有买得比别人便宜，才有足够的安全边际。花7块钱买到10块钱的东西，这样价格涨到11块，就赚4块钱，即使跌到9块，也能赚2块，而其他人会亏本。
甜蜜区用大宗团购的模式，让价格比当地人买，有至少10%以上的安全边际。
其他常见问题，贴一张图，这方面我不专业，把专业的事交给专业的人做去。
如果你对菲律宾的房产感兴趣，可以加甜蜜区的顾问咨询，
拿上一个楼盘天玺为例，0首付+月供2650元+核心CBD，房子的总价是57万，用10年租金就赚回一套房子的钱。
