5月25日，深圳市发改委发布《深圳市户籍迁入若干规定(征求意见稿)》，其实在发文之前的4月中旬，官方媒体就有提前吹风。本次调整其实是意料之中，但调整幅度之大又是意料之外。

　　要点解读：

　　1)入户学历门槛进一步提高

　　大专不再直接核准入户，专业技术资格入户学历全部提高到大专。官方的意向极为明确，要高学历人才，背后隐藏的深意即是提升人口质量。

　　2020年深圳1756万人口中，拥有大专及以上文化程度的为507万人，占比29%，虽然远超全国15.4%的平均水平，但对比北京(超过50%)、上海(超过30%)，还有差距。

　　深圳作为科技之都，高新技术企业云集，深圳官方非常清晰地知道，未来深圳需要更多的高学历、高素质人才来支撑，将越来越宝贵的入户资格留给高学历的人才。

　　2)入户年龄限制更加严格

　　本科直接核准入户的年龄条件较之前政策降低10岁，各类专业技术资格、技师职业资格入户的年龄条件较之前政策降低5-10岁，幅度非常之大。

　　近十年来，深圳人均年龄增加了3岁，深圳作为创业之都，不但需要人才，还需要更加年轻、敢打敢拼、有活力的人才。入户年龄限制越来越严格的背后，是深圳人均年龄日趋变大的反映，虽然人口的年轻程度依旧在全国排名前列，官方也试图通过入户政策来延缓深圳人整体年龄变大的趋势，持续保持住深圳的活力。

　　3)随迁和投靠入户大幅收紧

　　同上，政策的背后依旧反映了官方的人口年轻化思路。

　　整体上，此次政策出台没有明显看到人口政策开始转向，虽然户籍制度大幅收紧，但对比北京、上海来说，作为一线城市的深圳，入户条件依然宽松。

　　但我们也看到了政策有很大的改变，深圳人口政策开始升级，从最早的抢人口数量，到后来的抢年轻人口数量，再到现在的抢年轻、高学历人才。

　　也提醒各位读者，随着深圳人口的不断增多，未来入户深圳将越来越难，如有条件，及早入户。目前深圳的学校、医疗及各类民生设施正在大规模建设，加上深圳宜居的生活环境、良好的就业环境，未来深圳户口将越来越吃香。

　　深圳为何此时要收紧入户政策?

　　1)控人口数量

　　深圳在2020年深圳常住人口发生了跳跃性的增长，总人口达到1756万，常住人口较2019年增长了412万，其中固然有统计方式的因素，但不可改变人口大幅增加的事实，深圳地少人多，承载能力极为有限。

　　在一线城市中，深圳陆域面积1997平方公里，只有广州的四分之一、北京八分之一、上海的三分之一，但人口数量却越来越接近(2020年广州1867万人、北京2189万人、上海2487万人)，土地极度紧张，城市开发强度也极高，严控人口数量势在必行。

　　2)优人口结构

　　上文中有提到，深圳人口中大专及以上学历占比29%，对比北京、上海等城市还有差距，而深圳科技兴城，未来需要更多的高学历、高素质人才。

　　深圳留住了人才，才更能吸引优质企业进入并留在深圳，同时人才也能被大量的就业岗位吸引，人才和企业不断形成相互吸引的正循环，这也是深圳能够快速崛起的秘诀之一。

　　可以预见，将越来越宝贵的入户资格留给相对高学历的人口，将是深圳未来长期的人口策略。

　　3)缩购房需求

　　2020年户籍人口暴增92万，为历年之最，其中可能很大一部分人是为了获取购房资格，利用深圳宽松落户的资格，进入深圳购房，进而抬高了深圳的房价，导致2020年深圳房价大幅上涨;因此此番大幅收紧落户资格，也意在压缩需求端，降低楼市热度。

　　4)抑制高房价

　　先看下表，深圳房价的“江湖地位”，深圳房价高企，2020年房价排名全国居首。

　　再看，深圳人居住面积的“江湖地位”，深圳人均住房面积在全国40个重点城市中排名垫底，且大幅落后其它城市，居深圳、大不易。

　　官方的落户政策收紧，减少人口涌入，需求端再次受控。加上供应端的持续发力(详见《深圳凶猛供地，楼市开启大变局?》)，相信深圳未来的人均居住面积会逐步提升，居住舒适度会有所改善，对房价也有一定的抑制作用。

　　对楼市有何影响

　　此次入户政策调整，既调整了人口政策，其实也是一次针对楼市的另类调控，对楼市的影响包括：

　　1)短期内楼市再度承压

　　官方收紧落户政策的态度再次表明，楼市短期内无放松的可能性。就在写本文时，新华社也借深圳的“榴莲事件”再度发文。

　　新华社的论述非常明确：虚火不灭，楼市调控就需保持高压，更需持续且稳定执行的长效政策，以便购房者对房价走势、购房时点有更稳定的预期。各地、各部门也要形成与行政性调控手段配套的“组合拳”，增加住房供应、制定松紧适宜且稳定执行的限购政策、加强信贷资金流向监管等。

　　可以看出，从上到下的态度非常明确，预料短期内楼市整体不会有反弹，但我们也要充分认识到现实，即各种真实的、刚需的购房需求如何释放?

　　此部分需求在新房供不应求的情况下，打新受阻;同时受二手指导价贷款限制，买二手困难重重。在深圳，这部分需求越积累越大，已经形成“需求堰塞湖”，水位高企，目前只是暂时被压制，未来如何得到释放?这是官方接下来应该要重点考虑的问题。

　　如后续无妥善解决方式，部分紧急迫切的用房需求，如结婚用房、学位用房、迫切的改善用房等等，这部分置业者大概率要增加首付、接受二手指导价了，毕竟这些人生大事是不能被耽搁的。而其它非紧急用房的横盘期会继续拉长，市场会继续保持一段时期的冷淡。

　　2)利于现有购房者购房

　　未来拥有购房名额的人会减少，打新和二手房的竞争激烈程度都会下降，对目前拥有购房资格的深圳市民有利。

　　叠加部分二手笋盘的出现，淘笋的机会大增，打新积分不够的购房者可适时关注二手房，遇到笋盘及时出手。相信市场的成交量会在下半年开始筑底，并缓慢上升。

　　3)长期看房价波动幅度不会太大

　　受全球通胀影响，全国主要城市房价已经开始复苏和躁动;深圳受严控，暂时被压制。但从深圳未来人口结构的升级来看，高收入人群的规模将会不断提升，对深圳楼市有一定提振作用。两相对冲，深圳楼市大起大落的可能性极低，要相信政府的调控能力。

　　同时在通胀的影响之下，房产的保值属性暂时还无其他更好的资产能够取代，人多地少、商品房奇缺的深圳，其房产价值仍旧会不断受到追捧。对有真实需求的购房者来说，现在逢低可以精挑细选，是不错的机遇。

　　4)利好临深城市东莞、惠州、中山

　　深圳被楼市被严控和压制，意味着一定有部分需求会外溢，而东莞、惠州、中山都是最能够接受到深圳外溢的区域，尤其是购房政策宽松的惠州和中山。

　　部分入深户受阻的置业者也许会退而求其次，入户东莞、惠州、中山等地，接受临深。未来随着深圳和周边城市轨道交通的打通、深圳都市圈成熟、大湾区的一体化，临深和深圳的距离也许并不会是我们想象的那么遥远。