名校学区房过去有多傲娇，深圳人应该不陌生。

　　不过就在4月30日，中央政治局召开会议专门提了一句：防止以学区房等名义炒作房价。

　　也就是说，官方已经关注到学区房炒作的问题了，如果继续作死，不排除会被拎出来吊打。

　　至于已经涨得太夸张的学区房，建议大家不要追高。

　　深圳就很典型，从19年双11开始到现在，学区房嚣张得很，结果深圳二手房参考价一出来，市场就蔫了。

　　这不，就在大名鼎鼎的百花，最近我遇到了这样一幕：

　　“长城二花园一套端头位精装修的88.3平两房，业主装修都花了100多万，现在挂牌是1430万，”乐有家的阿阳告诉我。

　　现在同小区2房挂牌在1400-1500万，这套房价格也算实在。而且说实话，这套房子确实不错，不管是位置、视野、还是装修，都和新房样板间有一拼。

　　看房的时候，还有人专门讲解各种装修细节，甚至打印了一张纸，把各大优点都罗列出来：

　　看着真让人心动!

　　神奇的是，自从年后回来，陆续有2、3批人看过，却一直卖不出去。

　　原来，业主一方面要求首付款一个月内到位;另一方面，业主已经挂盘了三年，每次小区有成交就涨价，一路从800多万涨到1430万，现在虽然想卖了，但糯家小哥告诉我，“怕万一又‘狼来了‘“。

　　显然，这位业主过去一直沉迷于名校学区房的造富“神话”无法自拔。但这样的美梦，该醒醒了!

　　自从208新政出台，市场观望情绪浓厚。成交量和价格终于稳下来了，成了福田名校学区房的共同状态。

　　名校学区房终于被“稳”住的原因主要是：

　　1、有扎实成绩支撑的片区，比如百花，片区房源面积比较大，二套几乎需要全款，加上去年涨幅约30%，让人高攀不起;

　　2、一部分片区的实力还看不到，但靠学校炒作已经把房价暴力拉升，比如八卦岭，去年涨幅第一，而学校还没落地，不确定性太强，大家都怕高位接盘。

　　业主也撑不住了，就在4月18日-4月24日的一周内，深圳中原监测的数据显示，八卦岭片区报价下跌达到10%。

　　下面就来看看各片区的具体情况吧。

　　1

　　百花

　　百花可以说是当前深圳学区房的天花板。

　　顶级学区的光环让它去年上涨了29.9%，最贵的南天二花园甚至涨了44%，价格从1350万跳高到近2000万!

　　如果时间拉长到从2019年10月起来看，当时均价是12.3万/平，到去年9月份是15.9万/平，到12月份已经到16.3万/平，平均涨幅高达33%。

　　1月时，拥有“双实验学校”的国城花园还传出了44平成交价1420万元的消息，折合单价超32万/平!

　　但是，链家的小哥说，往常备受关注的44平户型，从年后回来到4月中还没成交。

　　价格门槛高是一个原因。

　　百花均价要16、17万，高的破20万也不稀奇。但指导价只有10万左右。如果按三成首付买，直接顶到近6成。

　　所以，就算有业主诚心卖，也未必卖得出去。比如长城一花园走楼梯的105平3房挂1450万，相比小区里2房都挂1420万了，性价比很高。中介推了很多次，近一个月也有4批人看房，但都没成交。

　　“如果有房子挂了小区最低价，一般还可以谈价10-30万，”链家小哥说。就算是这样，成交依然不行，“平均一个月3-5套。”

　　2

　　华强北

　　华强北以小户型为主，目前均价在15、16万/平，但指导价一般在10万，价差大。

　　放盘量比较大，价格多数按年前的价格，但普遍有议价空间。部分急卖业主降价，还有一次性付款的议价空间也很大。

　　“该看还是看，但就是不买，”乐有家媛媛告诉我。看房的人数其实和年前差不多，但做决定的少了。所以近期成交不好，“年前1月片区成交差不多30套，2月份有10多套，最近少了很多。“

　　而能成交的，多是降价很多，让人觉得能捡漏。

　　东方时代广场27平，业主筹钱让孩子出国留学，要求一次性付款只要228万。相比3月6号一次性付款成交了325万，降了近100万;

　　赛格群星广场77平，业主想换房，市场价挂到了1200万，最后比750万左右的指导价高一些卖掉了。

　　片区里在挂的房子比较多，有400多套，估计是竞争比较激烈，加上市场热度不高，业主为了卖房会降低心理预期。

　　3

　　圆岭

　　圆岭片区的房子很老，主要是上世纪80、90年代建成的2-3房，楼梯房多。因为学校不错，包括圆岭外国语、圆岭实验和红岭中学等，加上还有旧改预期，所以价格也不低。

　　2房一般有65-72平，报价1000万左右，3房约85平是1200-1300万。整体基本在14-15万，指导价约8-10万。算下来首付3成实际要提高到5成，二套基本是8、9成。

　　目前放盘比年前少，中介说是因为有拆迁概念，有些买来投资的就等着拆迁，新买进的没过限售期也卖不了。

　　3月份的时候报价反而比年前高了3-5%，比如圆岭新村里最便宜的两房是1楼60多平1020万，年前报价970万，年后回来涨价50万。

　　但市场早就不是原来的模样了。买单的人并不多，3月成交大概只有5套，比起去年12月的10来套，直接腰斩。

　　成交量上不去，急卖的业主心态也不太好了。据中原监测，4月18日-4月24日报价跌得最多，达到11.1%。

　　乐有家的阿伟说，最近成交了一套园岭新村65平1040万，而新放盘的一套报价1020万。

　　4

　　八卦岭

　　八卦岭去年因为规划荔园小学+初中抢尽了风头，片区中介告诉我，之前八卦岭的中学很差，所以新的中学影响特别大，去年涨幅高达30-50%。

　　15平的房子从去年年初200万出头，蹭蹭蹭跑到300万。当时房价上涨，成交还很凶猛。有买家在12月份看上一套500万的房，一个月后涨了25万，照样拿下。

　　新政前虎虎生威，被“锤”之后八卦岭照样蔫了。

　　虽然现在放盘量比年前多，因为年前都卖空了，但近期成交并不好。乐有家小哥说，“7个门店以前一个月成交30套，现在基本没成交。”

　　一是因为诚心卖的不多。卖掉400万的房子也只能买个500万的。也就是说，一顿操作猛如虎，最后只能多个几平米，还不能换到更好的学区房，图啥?

　　二是降价诚心卖，也找不到人接手。能成交的几乎都要降价，有的甚至比年前成交价低。

　　现在诚心卖的，比如鹏益花园30平挂390万，年前都卖到400万;先科机电大厦顶层38.23平，去年成交350万左右，现在业主报340万。

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　　总结

　　名校学区房一向被认为是深圳楼市的神话。没办法，优质教育资源稀缺，给了它们底气。

　　但是经过去年的抬升，名校学区房已经到了高位。现在市场也还在观望，买家不着急，卖家虽然整体心态比较稳，但也有部分慢慢开始松动了。

　　我们的建议是：

　　1、一个基本的逻辑是，不要追高，尤其是去年炒作严重涨幅高的区域。

　　八卦岭就是一个典型代表。

　　虽然我们经常说学区房易涨难跌，但整个市场被“摁住”了，整体比较平稳，学区房也难逆大势。

　　如果没有真实实力作为支撑，买卖双方都渐渐回归理性，买家不买单，那么难免会面临回调的局面。

　　即便是百花这样的区域，在基本稳定的基础上，报价还是出现了小部分回调，成交价也稳定，所以不妨慢慢挑选。

　　2、实在是上学要用，要提前买好学区房，首选有确定性的笋盘。

　　一是尽量选择确实是有好成绩作为支撑，而不是单纯炒作的区域。

　　资金有限，可以看看其他确定性强的区域，没必要一条路走到黑;选择还没落地的学校时，也要尽量选择就读机会更大的区域。

　　二是寻找结构性机会，找到真正的笋盘。急卖的业主往往会给到比较大的惊喜。