最近有不少朋友问罗湖新盘——缙山府值不值得入手。

　　其实这个新盘，锋哥也关注已久。毕竟其所在的银湖片区属于深圳传统豪宅名片，加上近几年鲜有新盘入市，因此听到项目开展厅时就立马踩了盘。

　　但碍于时间，后面并没有成稿。不过缙山府的开盘也临近，加上不少朋友问，因此单独来说一说。

　　项目情况

　　虽然目前比较受人关注的深圳豪宅区有福田香蜜湖，南山华侨城，宝安尖岗山。但论起深圳的豪宅区起点，那么罗湖银湖当仁不让。

　　早期由于毗邻笔架山公园，背靠银湖山和银湖水库，独有的生态景观资源优势，吸引了不少开发商在这里建造豪宅，包括银湖公馆、银谷别墅、银湖山庄等。

　　事实上，银湖片区除了4年前入市的华润银湖蓝山外，这几年没有新房入市，因此市场关注度较低。

　　这次锋哥看缙山府便位于罗湖豪宅区银湖片区，西面是笔架山公园，北面是深圳汽车站及配套宿舍，东面被深圳中学高中部包围。

　　锋哥了解到，缙山府是由信城不动产开发建设。这家房企虽然成立至今只有3年，却大有来头。公司创始人为原万科高层，核心团队也是大多来自万科，因此，在产品设计和品质方面可以看到万科的影子。信城除了原班人马是万科出身，事实上还与万科联合开发项目，比如光明的伶伦提可乐旧工业区更新项目，也就是即将入市的万科光年四季，就是信城与万科合作开发建设。

　　缙山府项目总用地面积约3.45万㎡，建面约11万㎡。项目分两期，共由8栋组成，2座高层住宅，6座超高层住宅，2梯4户，层高约2.9米。惊喜的是，容积率3.3，对于时下动不动就容积率5以上的新房，低了很多。

　　锋哥了解到，房源共有1006套，分两期推售。本期推售2-4栋，约93㎡、106㎡的3-4房，预计2023年交楼。销售透露，吹风价可能会在10万/㎡以上。

　　从户型图可见，93㎡的空间布局较为主流，并无太大的惊喜。106㎡的则整体收纳空间设计充足，实用性比较强。双阳台设计，进深4.2米，开间3.8米的客厅，且厅出阳台，加上四个房间，居住舒适度刚刚好。

　　缙山府是妥妥的地铁物业，距离地铁9号线银湖站B出口不到200米，开车可直接上北环大道，不堵车的情况下，去车公庙、科技园、都极为方便。但由于北环大道是深圳快速道之一，流量大，会有噪音影响。

　　教育方面，虽然旁边就是深圳中学，但确是高中部。根据学区规划，目前学区凤光小学，中学则是笋岗中学和教科院附属学校初中部组成的共享学位。

　　需要注意的是，深中高中部旁还有一块九年制教育用地，不免令人浮想翩翩，但具体还得看后续的规划。

　　虽然身处商业氛围浓厚的罗湖，但缙山府所处的位置属于罗湖边缘，除了自身一期带500㎡底商，附近的大型商业实在是匮乏，想购物只能去核心区的商圈。好在附近有正在建设的5万㎡岁宝壹号集中式商业，以及卓越综合体项目。

　　区域分析

　　如果说深圳哪个区域最渴望通过旧改提升区域价值，罗湖当仁不让。

　　资料显示，银湖片区所在的笋岗-清水河片区规划了已被列入深圳市重点开发区域，定位为罗湖的北部门户，担当新罗湖新中心的发展使命。

　　未来银湖片区规划有近400万㎡城市更新建设体量，将建成6个大型城市综合体，3个大型商业综合体，1个集团总部大楼，涵盖八卦岭旧改、银湖汽车站旧改等。包括华润、中粮、城建、招商、中洲、宝能、深业等一批知名房企已进驻旧改，规划面积超过300万㎡。

　　目前，宝能、招商、深业等多个项目相继落成。

　　加上项目一路之隔的八卦岭片区旧改也蕴含着新的增长点，这块连片的区域也将迎来新的变化。

　　锋评

　　缙山府的出现，让不少关注罗湖的改善客户又有了新的选择。比如处于老牌豪宅区、低容积率、106㎡户型设计舒适、难得的景观资源、双地铁口物业、3公里内4所医院等等。

　　但由于缙山府吹风价是10万/㎡以上，锋哥认为这个价格出货压力会比较大。我们从以下3点分析：

　　1、学位：缙山府紧邻着深圳中学高中部，但是由于高中要考试才能就读，只对考上的家庭来说有地理优势。而目前中小学的学区没有名校。当然，项目周边规划九年一贯制学校，还是挺值得期待的。

　　2、竞品：买房就是要在预算内找到更好的。吹风价10万/㎡，可以看看南山甚至前海的新房，比如近期要入市的龙光前海天境、深铁懿府、汇城茗院、以及在建的天健悦贵府。

　　3、片区价格：因为片区内多年未有新盘入市，二手房方面价差较大。贝壳数据显示，除了豪宅已经站在10万/㎡以上，一般的老旧小区在5-7/万㎡左右。像缙山府旁的几个小区，5-6万/㎡左右。

　　当然，南山热盘难抢，也不一定适合很多改善客户上车，而缙山府则不失为一个新的选择，因为吹风价相比挂牌价普遍较高，也许备案价缙山府能给一个惊喜，锋哥建议还是可以关注。