今年度的土拍盛宴终于落幕，八宗地总共揽金约340亿，差不多相当于一个中等县城半年的GDP总量。

　　就在业内对此津津乐道的同时，昨天傍晚有网友发现，刚刚拿地的万科，已经连夜进发项目现场，准备大举开工。

　　今天是个好日子，大红横幅挂起来!

　　据某业内大佬透露，早在拍地前，万科就对尖岗山地块志在必得，相关规划更是提前做好，只等拿地后迅速报备转入开工。而不出意外的话，项目最快在明年即可入市。

　　高喊活下去的全国TOP2房企万科，此刻终于雄起!缔造当天拿地当天开工的新纪录，再现传奇“深圳速度”!

　　01

双限双竞时代，早开工早获利

　　加快周转，基本上是大部分房企都会采取的一种有效开发模式。

　　万科在10年前率先提出所谓的“5986”快周转模式，即“拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成，产品必须六成是住宅”。

　　后来碧桂园在此基础上进一步提速，在三四线实行“456”高周转模式，即“4个月开盘，5个月资金为正，6个月回笼资金”，演绎出了全新的开发速度。

　　凭借高周转模式，万科与碧桂园都获得了巨额利润，2019年分别跃升为全国top2、top3房企巨头。

　　但是在深圳，这种高周转模式却并不为大多数开发商所采用。

　　为什么?

　　除了深圳对于工程建设监管更为严格外，对于开发商而言，高周转反而会错过预期价值红利——因为“囤地待涨”，有利可图。

　　曾经，在深圳连连上涨的房价红利面前，一些开发商都利用楼市调整期，先是低价拿地，然后选择延迟开工竣工的方式，以求更高的售价，套取更高利润。

　　这种“囤地待涨”的行为，与“捂盘惜售”一样，会导致市面商品住宅相对减少，加剧市场供需矛盾，从而进一步推高楼市对房价上涨的心理预期。

　　针对这种变相刺激房价上涨的情况，深圳市规土委在2018年10月17日晚印发《深圳市建设用地开工竣工管理办法(试行)》。

　　明确规定主体功能为住房类建设项目的，应在划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起1年内开工建设，自划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起4年内竣工。

　　该办法与后来施行的“双限双竞”土拍政策双管齐下，才算真正杜绝了房企的“囤地”行为，从而最大限度控制了房价上涨的可能。

所谓“双限双竞”，

　　是指被拍卖地块限地价、限普通商品房销售均价，竞地价、竞只租不售的人才住房面积。

　　这其中，最狠的当属“限普通商品房销售均价”这一条款，因为这是从根源上约束未来高房价的产生。即不管未来周边二手房价格如何上涨，新建项目售价都不得超过土地出让时约定的最高价格。

　　值得注意的是，“限售价”并非是深圳独创，之前北京、南京、苏州、长沙、杭州等城市，均有过执行。而深圳自从去年11月22日启动“双限双竞”拍卖政策后，一直延续至今。

便是新旧二手房价格明显倒挂，直接导致打新愈演愈烈。

　　但是，“限售价”除了进一步压缩房企获利空间外，导致的一个最直接后果，本次拍卖的八宗地块，建成后恐怕无一例外。

　　在很多房企看来，优质地块虽然限价，但只要开发节奏快，能在最短周期完成销售回笼资金，其中利润还是相当可观的。

　　就拿此次万科拍下的尖岗山地块来说，虽然建成后售价不得高于83265元/㎡(毛坯)，但回头装修费什么的搞起来，其中仍具有很大的利润空间。

　　所以，再看万科当天拿地当天开工的神操作，也就不难理解了。

　　02

狂飙突进已经预演，更多房企或加入

　　实际上，近年来在深圳拿地便迅速转换入开工的房企，不只有万科，其他实力房企也有，其中最典型的便是龙光。

　　在今年5月中旬，龙光以最高限价115.97亿元竞得的前海限价地块后，6月中旬便有媒体发现该“地王”已经破土动工。现在这块地建成项目备案名为“前海天境花园”，据传将于12月中旬入市。

　　10月29日，有网友在“家在论坛”爆料，在10月13日土拍中拿下坪山马峦山地块的龙光地产，在短短短半个月内，已经进驻现场破土动工。

　　从2014年至今，龙光在深圳土拍市场共拿下了4宗住宅地块，除前海天境项目外，其余三宗也实现了高周转的快建设快销售效果。

　　2014年10月，龙光以总价46.8亿元、楼面价逾2.5万元/㎡的价格成功竞到白石龙项目，溢价率83.35%。

　　之后，项目于2015年10月便推出了龙光玖龙玺一期，均价到达了约5.5万元/㎡，到2017年3月，其三期价格更是超过了7.2万元/㎡。

　　2016年6月，龙光以总价140.6亿元，楼面价约2.76万元/㎡拿下光明一商住地块，溢价率高达159.79%。

　　2018年5月，龙光玖龙台项目以大约4.65万/㎡的价格售出。2019年下半年，龙光玖龙台二期于线上开盘，705套约96-142㎡住宅以5.25万/㎡的成交均价实现“秒光”。

　　2019年6月，深圳“史诗级”土拍落下帷幕，龙光以65.85亿元的总价竞得最受瞩目的红山-上塘片区地块，成为超过金茂府的龙华新地王。

　　今年8月，龙光玖悦台一期开盘，310套住宅产品均价9.05万/㎡迅速售罄。

　　这三个项目再加上即将入市的前海天境花园，龙光将高周转的开发套路展现得淋漓尽致。当然，也获得了相当可观的利润(相信被反教育的万科是切实看在眼里的。)

　　实际上，在限价影响下，近两年深圳拿地的开发商，基本上都有意缩短了项目的开发周期，以期能够尽早入市获利。

　　而这种快周转甚至高周转模式将来恐怕会愈加普遍，深圳楼市或将进入狂飙突进的新时代——

　　房企加快开发入市，推动市场新房供应量增加。而新旧倒挂又加剧“打新”趋势，这对于价格较高的二手房市场而言，恐怕不是什么好消息。