接近年底，考验发展商硬实力的时候再次到来。

　　今天，11月23日，深圳一次性推出，8宗宅地、总建面224万㎡、起拍总价294.42亿。

　　本次土拍，无疑是今年深圳出让土地宗数最多和金额最高的一次。

　　8宗地块，西部网红片区宝安有两块，分别在沙井和西乡;光明片区四块。中部龙华大浪一块，东部坪山一块。

　　参与竞拍开发商总共有28家，包括融创、华发、万科、招商、中海、华润、保利、天健、平安、深铁、金地、佳兆业、新城、越秀、龙光、旭辉、金茂、联发、安徽高速、港中旅、深振业、卓越、禹州、中交、建发、中粮、中信城开等等。

　　既有国企也有民企，包括本土的、传统的、老牌的，以及外来的、新兴的，多样性超过以往。

　　竞拍经过和结果充分说明，这是一次激烈的土地盛宴，能够分到一杯羹实属不易，深圳土地始终是全国房企竞相角逐的主战场。

　　8宗地收金339.81亿元，火爆土拍的背后，往往意味着未来火爆的楼市。

　　01

8块宗地拍卖过程及结果

★第一块

宗地：A301-0575，宝安沙井地块

性质：商业综合用地，可售人才房最高售价≤40000元/㎡

结果：深圳融华置地以底价127.1亿元中标。

土地详情：

　　该宗地土地用途为商业用地、游乐设施用地、居住用地、公园用地、道路用地，土地面积约43.68万㎡，建面约13.11万㎡。

　　住宅类型为可售型人才住房，不设无偿移交的只租不售人才住房初始配建面积。

　　根据出让要求，宗地项目建成后，游乐设施10万㎡限整体转让，配套酒店4.9万㎡限整体转让。

　　全部商业共计99733㎡(含中央绿轴地下商业7291㎡)、办公742500㎡，可分割销售。另有公共配套设施19470㎡。

　　可售型人才住房建面为30万㎡，允许分割销售，其中30%需满足监管协议要求方可销售。

　　人才住房售价按销售时同地段市场商品住房售价的60%确定，最高销售价格不得高于4万/㎡。

　　该项目整体可售建面达129万㎡。

　　本次出让宗地中商业服务业用地部分须自《出让合同》签订之日2.5年内开工，6年内竣工。居住用地部分须自《出让合同》签订之日1年内开工，4年内竣工。

★第二块

宗地：龙华大浪地块，A832-0861

性质：普通商品房，销售均价≤70875元/㎡

结果：深圳地铁以底价66.53亿竞得。

土地详情：

　　该地块的土地用途为二类居住用地、教育设施用地，属于4号线龙胜车辆段上盖物业。

　　宗地土地面积约11.1㎡(含教育设施用地17023.02㎡)，建面约31.1万㎡，挂牌起始价66.53亿。

　　出让合同显示，该宗地的建筑高度或层数≤180米，并满足航空限高标准。

　　住宅总建面为269700㎡，只租不售的人才住房初始配建面积为26970㎡，另有商业4500㎡，以及幼儿园、公交首末站、社区服务中心等公共配套约3.66万㎡。

　　即初始可售建面为247230㎡。

　　宗地项目建成后，普通商品住房销售均价不得高于70875元/㎡。

★第三块

宗地：宝安西乡地块：A122-0371

性质：普通商品房，销售均价≤83265元/㎡

结果：万科以59.98亿+配建6.6万㎡人才房拿下。

土地详情：

　　该宗地位于宝安铁岗片区，土地用途为二类居住用地+商业用地+教育设施用地+绿地+道路用地，土地面积约8.5万㎡(含教育设施用地16301.30㎡、绿地4000.03㎡、道路用地13149.33㎡)，建面约19万㎡，挂牌起始价41.36亿。

　　根据出让合同，该宗地的建筑高度或层数≤100米并满足航空限高要求。

　　住宅总建面为140480㎡(含只租不售人才住房面积)，人才住房初始配建面积为14060㎡，另有商业17600㎡，以及其他公共配套约3.1万㎡。

　　即初始可售建面约144020㎡。

　　宗地项目建成后，普通商品住房销售均价不得高于83265元/㎡。

★第四块

宗地：坪山地块：G2314-8030

性质：普通商品房，销售均价≤37500元/㎡

结果：佳兆业+新城竞得，楼面价约2.56万/㎡

　　土地详情

　　该宗地位于坪山区石井街道绿荫南路与东纵路交汇处西北角，土地面积约3.7万㎡，建面约16.8万㎡，挂牌起始价19.31亿。

　　出让合同显示，该宗地住宅建面为149680㎡，只租不售的人才住房初始配建面积为14970㎡，另有商业≤8000㎡，以及幼儿园、社区健康服务中心、菜市场等公共配套约10700㎡。

　　即初始可售建面为142710㎡。

　　宗地项目建成后，普通商品住房销售均价不得高于37500元/㎡。

　　★第五块

　　宗地：A650-0377，光明地块

　　性质：普通商品房，销售均价≤49140元/㎡

　　结果：安徽高速以配建人才房24200㎡竞得。

土地详情：

　　该宗地位于光明双明大道北侧，土地面积为1.81万㎡，建面为6.9万㎡，起拍价为9.54亿元。

　　出让合同显示，住宅建面为59755㎡，其中只租不售人才住房初始配建面积为5980㎡，另有商业3450㎡，以及幼儿园、邮政所等公共配套约8190㎡。

　　即初始可售建面为57225㎡。

　　宗地项目建成后，普通商品住房销售均价不得高于49140元/㎡。

★第六块

宗地：A641-0028，光明地块

性质：普通商品房，销售均价≤49140元/㎡

结果：金茂以配建人才房面积12200㎡成交。

土地详情：

　　该宗地位于光明大街南侧，土地面积为1.18万㎡，建面为5.4万㎡，起拍价为8.77亿元。

　　出让合同显示，住宅建面为37150㎡，其中只租不售人才住房初始配建面积为3720㎡，另有商业16850㎡，以及公共配套约700㎡。

　　即初始可售建面为50280㎡。

　　宗地项目建成后，普通商品住房销售均价不得高于49140元/㎡。

★第七块

　　宗地：A515-0099，光明地块

　　性质：普通商品房，销售均价≤50295元/㎡

　　结果：电建以29000㎡配建人才房面积拿下。

　　地块详情：

　　该宗地位于光明光侨庐路与华夏路交汇处西侧，土地面积为2.19万㎡，建面为9.6万㎡，起拍价为16.85亿元。

　　出让合同显示，住宅建面为86010㎡，其中只租不售人才住房初始配建面积为8610㎡，另有商业6000㎡，以及幼儿园、文化活动室等公共配套5300㎡。

　　即初始可售建面为83400㎡。

　　宗地项目建成后，普通商品住房销售均价不得高于50295元/㎡。

★第八块

　　宗地：A525-0100，光明地块

性质：普通商品房，销售均价≤49140元/㎡

结果：中信城开以配建人才房18300㎡成为最后赢家！

地块详情：

　　该宗地位于光明圳美二路与碧丽路交叉口西南侧，土地面积为1.05万㎡，建面为4.2万㎡，起拍价为4.96亿元。

　　出让合同显示，住宅建面为34950㎡，其中只租不售人才住房初始配建面积为3500㎡，另有商业3600㎡，以及幼儿园等公共配套4230㎡。

　　即初始可售建面为35050㎡。

　　宗地项目建成后，普通商品住房销售均价不得高于49140元/㎡。

　　02

专家看土拍

★专家观点一

　　图腾镜，深圳豪宅研究院华南院长、矩阵地产CEO。

　　本次岁末大规模土拍，旨在为深圳GDP增加规模指数。

　　外来优秀TOP房企融创、华发等，之所以快速举牌进驻深圳，是因为他们对深圳城市的未来，充满了信心。深圳人欢迎外来名企进驻，打造不一样创造性的产品，造福新型文旅或居住模式。

　　拍卖地块都配备了一定比例的人才房，并强制上限售价，说明深圳对“人才”吸引的迫切性及贯彻“房住不炒”政策的决心。

　　从多块土地上限售价判断，直接低估了相关片区的价值，最终还会造成新旧房价的倒挂，即新房售价低于二手房。随后，每个新品供应时，又将不可避免的惊现万人“打新”场面，对深圳楼市“止火”，提出了新的课题。

★专家观点二

　　傅卫鸿，深圳概率总编辑、老傅说事创始人。

　　这次拍地有几个观察点：

　　1、一次性出让8块地，说明深圳持续释放土地以满足市场需求的举措一直没有间断。

　　今年以来，深圳已成功出让20宗宅地，总地价约418.2亿，总建面约255万㎡。继11月23日后，12月16日深圳还将再推三宗宅地，起拍总价34.03亿，总建面约58.3万㎡。

　　可以说今年是深圳历年来土地出让频次和面积最多的一年。

　　2、融创以127亿拿下沙井地块并不意外，这意味着独具特色的融创文旅城即将落地深圳，深圳人夏天也可滑雪的梦想即将实现。而且这对西部沙井片区来说也将起到极大的推动作用。

　　3、8个地块都顺利成交，尤其是在尖岗山地块上，多个发展商经过超130多轮疯狂竞价才得出结果，说明发展商对深圳市场普遍看好。

　　尤其值得关注的是，一直在公开土拍市场很少出手的万科，这次也不惜成本参与并成功拿下尖岗山地块，说明传统开发商拿地也不容易了。

　　4、光明片区的4块土地，每一块都拍到了极致，这说明网红光明片区始终被发展商所看好。这预示着，未来一段时间，光明楼市依然很香。