最近总感觉上海的楼市有点暗流涌动，很想把这些草蛇灰线的细节写下来给大家分享。正当我苦思冥想，头上的白发又快要多了起来的时候，电话突然响起。

哦，原来是老钱打来的。

老钱其实不老，四十不到，上有老下有小，在浦西某地开了个教育机构。2016年楼市最火的时候，在一次线下聚会中与我结识，便在我的指导下买了套大虹桥一个次新小区的房子，平时工作忙就住市中心，双休日了就来新买的大房子，与家人一起享受生活。

老钱打电话来，是想向我咨询一下房子置换的事情，周末我们便找了一家茶艺馆，聊了起来。

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“最近的上海啊，又让我有种蠢蠢欲动的感觉。”老钱说道。

喊他老钱不是没有原因的，他年纪虽然不算大，但有着一种经验丰富、老道熟练的敏感度。

原来，他是被最近一些上海楼市的小猫腻给刺激到了。

年后几大新盘的火热认筹就不说了，什么绿地海珀外滩、滨江凯旋门、中海汇德里、碧云尊邸，又贵又难抢。

而更需要关注的，就是楼市的先行指标——土地，这也是老钱目前的敏感所在。

房地产房地产，土地才是一级市场，房子其实是二级市场，加上土地价格占房价的比例很高，一级市场的变动就会传递到二级市场，所以我们常说，关注土地比关注房子更具有前瞻性。

最近老钱发现，上海土地拍卖的溢价率，居然创新高了。

6月11日，万达拿下了临港新城滴水湖边的一块纯宅地，53%的溢价率是2017年3月以来上海土地市场的新高。

这个溢价率有多夸张？

2017年8月到2020年4月，上海实行土地“招挂拍”制度，开发商得先接受打分，再进入竞拍流程。开发商资质越好，分数越高，开发商在上海拿地越多，分数越低，因此拍地的门槛大大提高，土地市场热度直接降至冰点。

由于这一“地票”制度的执行，上海绝大多数土地都是“零溢价”。

最近，上海放宽了拍地门槛限制，更多开发商得以同台竞争，同时也取消了部分地块15%的自持比例限制，土拍热度便开始提升，就有了那天临港的高溢价出现。

这让老钱想起了2016年我带着他买房时的经历。

我们知道，上一轮上海牛市的一大导火索便是2014年1月方兴101亿拍下大宁地块（也就是后来闻名全国的大宁金茂府），楼板价4.76万/平，刷新上海宅地地王。火热的土拍，超高的楼板价，让大宁金茂府地王附近的房东信心倍增。

这种“土拍出地王，地王拉二手”的高潮是2016年的8月，融信110亿拿下静安中兴路地王，创造了全国总价记录，楼面价也是达到了令人咋舌的12万+。

2015-2016年土地市场有多火，新房、二手房市场就有多火。

万达溢价53%拿下临港宅地，就让老钱有了那么一点感觉，现在全国，哦不全球大放水，可能楼市真的又要起来了，最近两年教育培训行业不错，赚的这些钱是不是得有个去处，至少也得改善下居住环境，不然别人都去水龙头边上接水了，老钱手里的人民币不就毛了么？

老钱很焦虑。

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如果说土地只是开发商的游戏，传导到楼市中还需要时间，那么更让他焦虑的是，最近看房的人真的多了。

老钱的邻居在年后挂了套房子，2-3月由于疫情原因，小区不开放，几乎没什么人来看房子。

但一进入4月，情况完全来了个180度大反转。

同样的房子，同样的价格，前来看房的人突然络绎不绝，夸张的时候一天都能上门两批意向客户，邻居的房子不到两个星期就卖掉了。

进入六月，更加让老钱惊讶的是，小区里一套更贵的房子居然看的人也不少，有几个客户想多还点价，一看这阵势发现根本没戏，最后原价交易了。

老钱对比了下小区最新的成交价和2017年最高点的价格，发现虽然还没有超过当时，但从2018年底开始，价格逐渐在往上走，从高峰期的8.5折，8.8折，9.2折，现在竟然已经非常接近上一轮的高点了。

虽然遇到几个来看房的，都说“刚好自己的房子卖掉了，钱也到位了，就买了”，但老钱心里知道，几年下来购买力的积蓄，经济大背景下的资产焦虑，上海这座城市的性价比凸显，才是买房人越来越多、房价越来越坚挺的理由。

以老钱自己的房子作为样本，从2017年到2020年，基本上是走了个“高峰-低谷-高峰”的V形。

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而放眼全市，很多房子，压根就没跌过，直接就是一条斜向上的直线。

比如学区房，特别是带初中学区的品质次新。记得自己2017年底带着一位朋友买了一套张江汤臣140平左右的大三房，带小学+初中双学区，花了970万，一个很多人觉得是“高位站岗”的时机。当时急着结婚，就没太在乎时机的问题，房子满意就好。

结果现在那个小区的最新成交单价已经达到了10.4万，目前86平米户型的挂牌价已经和当初买的140平大三房是一样的，看着这价格变化，真是恍如隔世啊。

还有就是一直处于“限价”之下的新房。很多人觉得新房限价很实惠，但事实是，由于新房指导价只会上涨，不会下调，限制了上限也限制了下限，限价也保护了绝大多数滞销新盘的价格。

二手房卖不出去，可以降价，新房卖不出去，没事，有指导的限价在，虽然不会涨，但也不能跌，拉长时间周期，总能卖出去。

尤其是随着今年经济的下行，为了保障土地收入、开发商的现金流，上海的新房指导价有了比较明显的提升，基本全面超越了上一轮高峰的价格。

学区房、新房的一直涨，搞的老钱更焦虑了。

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看着老钱焦虑的样子，我赶紧给他倒了杯茶，我淡定地说，其实与上一轮周期的高峰期相比，上海楼市现在完全算不了什么。

虽然看似土拍很火热，但是上海的土地价格离上一轮的高点还有很大差距。

万达拿下的那块临港滴水湖宅地，溢价53%后，17637元/㎡的楼面价还是低于这块地300米外，2017年2月万科、绿地和碧桂园分别拿下的三块宅地，它们当时的成交楼面价都在21000元/㎡左右。也就是说，目前火热地块的价格大概回到了上一轮高峰期的80-85%，而非热点区域，土地价格大致要比高峰期打6-7折。

作为对比，南京最新拍出的河西地块楼面价达到了42398元/㎡，是高峰期45213元/㎡的94%；而杭州最新拍出的临安青山湖地块则超过了2017年的最高价。这些城市土地的热度都走在了上海前面。

你看现在成交很火热是吧，告诉你，上海二手房的热度其实还没超过去年。

2020年5月上海成交了2.86万套二手房，创造了2016年10月来的新高，而且是过去十年来（2011-2020）上海二手房卖的第二多的五月。

但其实把1-5月加一起，8.0万套的二手房交易量也还是没有超过去年同期的10.2万套。也就是说，现在火热的二手房成交，还是疫情之后的需求释放。

价格方面，也继续维持稳定，市场心态也比较健康，说明压缩积累的购房需求基本释放，市场趋于冷静。

对比深圳，今年的二手房交易量几乎是去年的翻倍，而且是量价齐升。

所以，现在的上海楼市，一点都不用急，老钱大可放宽心。

虽然从基本面角度，无论是货币宽松方面，城市的产业升级方面，和其他一线城市的价格比较方面，上海已经具备了房价向上的条件，但在可预见的短期内，楼市政策还是会相对严谨，不太会出现大规模放松的局面。

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跟老钱长篇大论了一番，我突然发现，对于上海的购房者来说，现在基本上20年来最好的购房时机。为什么这么说呢？因为在现在这种供需两旺、价格平稳的阶段，是买卖房子最舒服的状态。

想买的人总是担心踏空或者站岗，但现在的市场，从心理上来说是没有跌价负担的，真的进到市场中呢，又没有火热到需要抢房的阶段，可以安然选房。

想卖的人呢，担心卖亏或者置换落空，但现在上海的议价空间非常小，基本没有给下家“打骨折”的机会，房东在买下一套的时候也不用担心上家跳价、毁约。

经过了20年的发展，楼市终于不像赌场，有点像楼市的样子了。

在这种健康的平衡下，刚需可以安心上车，置换客可以安心改善，市场上出现了不少连环单，房东既要卖，又要买，刚需-改善-豪宅三批人的链条串在了一起。我们最近在帮一个粉丝买房，他的房子刚卖掉，想看看钱什么时候到账，我们就帮他尽调了下家，发现下家也是刚卖了房子，后来继续追问梳理后才知道，原来这里面上下家都加起来一共有5个连环单。

所以这就是上海的市场，没有太多虚的放杠杆纯投资，都是真实的自住，追求更好生活的置换。这样的楼市回暖，是很扎实的。

同时，由于预期被稳稳地把控住，市场上的炒房客也基本不存在了，自住客户得到了极大的尊重，房东和买家，谁也别看不起谁，大家都是客客气气、心平气和的。

老钱辛苦了这么多年，攒了点余钱，也有了些资产，终于可以安心看房，买一套称心如意的好房子了。

我也不知道这种市场状态实际能持续多久，毕竟全球都在放水，虽然稳定是主基调，但是楼市作为经济的定海神针的地位暂时还未改变。那天看到一个故事，房子卖少了，连开锁师傅都会失业，房子的重要性可想而知。

所以，我建议老钱能抓住机会换房就赶紧换，这样美好的日子也可能转瞬即逝。房地产世界里，翻脸真的比翻书还快。

走出茶艺馆，我不禁感叹，上海，还是那个海纳百川、充满包容的城市，无论是刚需还是改善，请不用像老钱那样整天焦虑，你们都还有机会，可以找到最适合你的房子。