内地首批9只公募REITs明天就要发售了。

　　1.

　　REITs，全称是Real Estate Investment Trusts，翻译过来叫房地产投资信托基金。

　　它本质上还是基金，只不过底层资产是房地产类物业。

　　相当于把房地产证券化，把房子拆解成很小的、可以交易的份额。

　　从这次首批拟上市的9支REITs来看，底层的资产包都是基建类物业，

　　分别是3个产业园区、2个高速公路、2个垃圾处理、2个仓储物流。

　　看得出来，尽管我们国家在进行房产证券化的尝试，但非常谨慎，

　　毕竟房住不炒。

　　我们的REITs就明确规定，不能包含住宅和商业地产(商铺、公寓等)。

　　这也是我们的REITs跟海外REITs最大的一个区别。

　　海外REITs经营种类很多，住宅、写字楼、商铺、酒店、工业园、监狱等各种各样的物业都可以放进资产包里，

　　国内主要就是基础建设类。

　　2.

　　判断要不要买，要先搞懂REITs的底层逻辑。

　　我们知道，房地产投资是一个高门槛、低流动性的投资。

　　一套房动辄百万，几百万，甚至上千万;

　　按市场价挂牌，成交周期基本都要一个月甚至更久。

　　但有了REITs，这两个问题就都解决了。

　　而且REITs所对应的物业有专业机构把关，更不容易踩坑。

　　因此说白了，买REITs，就相当于，

　　我们可以用较少的资金门槛，买入一个各方面都还OK的房地产物业。

　　收益来自两部分：

　　一是底层资产的增值，这个很好理解，就是房地产价格上涨了。

　　二是分红收益。

　　(公募REITs是强制分红，必须将经营收益的90%用于分红，不得留存。)

　　分红可以来自租金，

　　这种类型的物业分红率在4%左右，一般不超过5%。

　　比如这次发售的张江REIT，预计2021年、2022年现金分红率分别是4.74%、4.11%。

　　跟自己买写字楼的租金收益率差不多，或者稍微高一点点。

　　也可以来自其他经营收益，

　　以高速高路为例，经营收益主要来自收过路费;

　　再比如中航首钢生物质REITs，做的是垃圾处理及生物质发电，收益来源主要是垃圾处理费和发电费等。

　　这种经营型的REITs，分红率差不多在6%-12%之间。

　　但这类物业在升值上表现就会差一些，因为要考虑到建筑物的折损，和经营权年限的流逝，甚至会一直贬值。

　　3.

　　再说风险。

　　既然是基金，就跟其他基金一样，有涨有跌。

　　除了正常的市场波动，这种风险还会来自资产本身。

　　比如这次疫情，影响到大家的出行，车流量减少，公路的收入就会降低;

　　仓储基地如果发现病例，停工检测，收入就会受到影响。

　　再比如产业园，如果城市发生产业迁移，或者进行产业转型，也会引起出租率波动。

　　等等......

　　再极端一点，遇上个天灾人祸的，路塌了，楼倒了，

　　这个损失也要基金自己承担。

　　但总体来说，这类资产算是比较稳的，波动会比较小，

　　我个人估摸着属于中低风险，适合喜欢稳定，对风险承受能力不高的人。

　　当然收益也不会太高，这点要有心理预期。

　　4.

　　以前中国内地一直没有标准的REITs基金，想买的话，只能到美股或者港股里参与。

　　这次首批公募REITs发售，我们就可以直接参与了。

　　入场的门槛也是非常友好了。

　　首批发售的这9只里面，有4只，只要1000块就可以认购，

　　分别是张江REIT、浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯，认购单价分别为2.99元、8.72元、3.88元、3.89元。

　　其余5只都是1000份起，最终认购价分别为：

　　盐港REIT，2.3元;

　　首钢绿能，13.38元;

　　首创水务，3.7元;

　　广州广河，13.02元

　　蛇口产园，2.31元，

　　分别对应2300元、 13380元、3700元、13020元、2310元的认购门槛。

　　从公开的数据看，这9只公募REITs大部分份额都配售给了机构和线下大户，

　　公开发售的比例很少，初始发售金额合计只有20亿左右。

　　就目前的关注度来看，应该会很火爆。

　　想买的，自己留意下时间，在5月31日-6月2日之间去认购即可。

　　大部分REITs，在华泰证券APP就可以场内认购，需要提前一天开通认购REITs权限。