学法律的人都知道，拿破仑主政期间，修了一部民法典，又叫拿破仑民法典，在法制史上留下了赫赫英名，如今我们也修了一部民法典。

　　我们的民法典，简约而丰。是的，确实是简约而丰。前期很多类目的法律已经运行多年，物权法、婚姻法、继承法、担保法、合同法等等，现在就是把他们合并一下，删减不必要的项目，修正个别冲突的地方，同时增加一些适应目前社会生活的内容。

　　多法合一，就是简约，内容包括多部法律，就是丰富。因此强烈建议，每个热爱生活的男男女女务必买一部，置之案头，作为尘世生活的指南。

　　我们今天要说的是民法典对买房的影响，作为多军，不可不查也。

　　2021年的1月1日，民法典正式实施，传说编纂历时5年，真是苦了这些翰林庶吉士们。

　　全典7编，1260条，关于不动产的内容很多，但是属于新的亮点的东西，说实话，不多。

　　当然，咱也不希望多，对于民事经济活动来说，一贯秉持的观点就是放、管、服。

　　这些亮点有四个方面。

　　一、抵押的房产也可以过户交易

　　以前买房，如果房贷没有还完是不能够过户交易的，交易必须先解押，解押又涉及“垫资”，如果高评，还涉及尾款，灰常麻烦。

　　而新的民法典，创设了抵押权可以同房屋一起买卖的规则。第406条规定，已经设立抵押的房子，抵押人依然可以售卖，可以带着抵押权一起出卖。

　　马强东卖房给刘建林，房子上有一个亿贷款没还完，那么刘建林就得把这个贷款小目标一并接过来。

　　这一方面简化了交易流程，不用解押，可以选择连同抵押权利(义务)一并转移，多了一种选择。

　　但是如果想全款买房，或者需要更多贷款的客户，就得慎重考虑，还是先还完贷款，产权干净了，再进行交易，然后自己再贷款。

　　对于嗜贷如命，而又胃口挑剔的多军而言，房屋原先设定的贷款，必定不尽如人意，或者还款多年，所剩余额不多，或者利率过高，侵蚀利润，或者贷款银行政策非人性，不喜。总之，还是老办法，还完再贷呗。

　　二、否定跳单

　　出来混，要讲诚信，犯错要认，挨打要立正。

　　我这个人就是心软，看不得世间的不平，那些付出辛苦，却被利用，被欺骗的人，就得赋予他一些惩罚欺骗、利用他的人的权利。

　　心善财来，心不善，则不和，不和气，如何能够生财。奉劝那些跳中介，或者即将跳中介的铁汁，有则改之，赶紧主动递上一个红包，无则加冕，多换立场思考问题。

　　做个文明人，重合同、守信用，遵守契约精神，信用是经济发展基础，做生意更是这样。

　　有些人就是这样，表面上是道德婊，内心里自私自利，默然一算，如果跳过中介，和房东直接成交买卖，能剩下一两万中介费呢!

　　在他们心里，自己的钱就是钱，别人的钱就不是钱，你省中介费，中介劳心劳力，花费资源，提供房源和服务就不是钱了?为人民服务白忙活一场?

　　这种人，见利忘义，活该做牛做马，一辈子提供免费劳力。哎，话是说重了点，但道理就是这个道理。反过来说，中介也不是都是良善可欺之辈，个别利用行业熟悉的优势，混淆视听，也是有的。

　　但是江湖嘛，大家凭本事挣钱吃饭，自己不下苦功夫研究，光想着，不担半点风险，吃现成，你又不姓赵，天下岂有此等好事!

　　民法典964条，中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定向中介人支付其从事中介活动支出的必要费用。

　　民法典965条，委托人在接受中介人服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

　　民法典不可能专门为房产中介创设一条法律，而是泛指所有中介活动和中介合同，当然房产中介是最主要，最频繁，最典型的中介。

　　我相信，很快就会有相关的现实案例出来，一定有中介状告跳中介的买(卖)房人，拭目以待。

　　中介把965条复印一下，放大，贴在门店显眼位置，或者偷偷贴在床头。

　　三、居住权是什么鬼

　　房子是用来住的，不是用来炒的。民法典创制了“居住权”这个权利，对实际经济活动来说，是一桩善事。

　　居住权的意思很简单，就是某个人，有住在某间房子里的权利。虽然这个人不是房产证上的房屋所有人，也不是抵押权人，但是有居住或者说是终身居住的权利。

　　民法典366条，房主可以根据约定或者遗嘱，为自己名下的房子，给居住权人设立居住权，居住权人有权对他人的住宅，享受占有和使用的权利。

　　专业名称叫做用益物权，其设立也很清楚，两种方式，签合同、立遗嘱。

　　也就是说，你可以不把房子过户给亲戚朋友，但给亲戚朋友设立居住权，即使你去世了(呸、呸)，对方可以继续在房屋里居住，如果是长期居住权，可以一直居住到死亡。

　　从使用角度来讲，居住权保障了房屋的居住属性，便于发挥房子的价值功能，但是在实际交易中，一定要考虑房屋居住权的情况。

　　二手房买卖一定要明确，房屋是否设定有居住权。如果有，则最好不要去买。你想象一下，你买的房子，被别人一直无偿居住，你是不是会感觉很爽?

　　当然居住权是从2021年1月1日才有的东西，所以1月1日之前交易的房屋，大可放心。但是未来，不可不仔细检查和慎重考虑。

　　四、法律明确，70年产权满后，自动续期

　　更加明确的保护了私有产权的到期问题。你的房子，永远都是你的，不会跑。同时，民法典授权了其他单行法律，70年期满之后，续期是否交税，交多少税费的立法，再议。

　　具体怎么实行，等法律出来之后，我再向大家报告。

　　这个产权问题，其实有点考验人的脑子，有人鼓吹永久产权，动辄羡慕欧美，我问你，你能活200岁不能，能否与天地齐寿、日月同辉?

　　如果答案是否定的，那么什么是永久?

　　学财务的人都知道一个概念，终值和现值，从利润的角度看，东西一直在你手上，你只需要考虑两个问题。

　　一是维持这个东西在你手上，你需要付出多少钱，这是税费的问题;二是你手上这个东西，随着时间的推移，是否持续升值，这是价格的问题。

　　欧美房产，税率高而且附加了其他奇奇怪怪的限制，可以说即便产权一亿年不变，但在产权持有期间的每一秒来说，对个别持有人都是煎熬。突然想起张学友的歌词……分分秒秒，都是煎熬……

　　更不要说，放眼人类世界，哪个地方有我大中华，核心城市房价这般，升值保值稳如老狗。

　　这个话题不多说，我以前的文章里好像说过这个事。韭菜出了国，依然是韭菜，不会变成葱姜蒜。

　　其实也有人说，新民法典关于房屋需要注意五个方面的，但是作为一个严谨的中年男人，我断然否认这回事，就是四个方面。

　　那个所谓的房东把房子卖了，租户可以继续居住的条款，其实开天辟地的时候就写在紫金葫芦上了，用法律术语叫做——买卖不破租赁。六个字，解释的很清楚了。