2020年过去了。

　　A股继续牛冠全球。

　　尤其是创业板，以64.96%的年度涨幅傲视群雄。

　　而中国的房地产，也经受住了瘟疫的冲击，实现了稳步的增长。全年销售额增长11%，全国房价平均增长5%-6%。

　　我一直认为，股票和房产，是普通人可以获胜的投资。

　　两个都符合巴菲特所说的可生息资产，源源不断产生房租/股息。

　　股票聊了很多，今天来聊聊房产——这是过去20年，三个超一线城市房价涨幅：

　　20年间北上深房价涨幅

　　国内还有哪些城市，城市房价能倍增，让普通人能通过投资实现资产的保值增值呢?

　　除非经济出现大危机、货币体系彻底奔溃，否则，理智的人应该都清楚：这种情况——不太可能!

　　中国有句古话，叫东边不亮西边亮。如果跳出国内，放眼全球的话，还真有这样低估值的潜力股!

　　01

　　历史告诉我们：先发展起来的国家，它走过的路，新兴国家市场正在上演。

　　过去，美国人到日韩买房，日韩到中国大陆买房，敢于在一线城市买房的聪明投资者，如今早已千万身家。

　　美国-日本-中国和印度-东南亚，这就仿佛坐上时间机器，回到过去做投资。

　　曾经准确预测了中国经济增长奇迹的世界银行在2012年的时候公布过一份报告，报告指出：

　　继中国之后，东南亚将成为全世界经济增长最快的地区。

　　因为目前东南亚的这些国家，和本世纪初的中国，在很多方面都极其相似。比如人口规模大而且人口结构非常年轻，自然资源丰富还环境宜居，大都临海具有深水港口便于全球贸易……

　　同时，这些国家的人和中国人一样，勤劳,而且渴望改变命运!

　　说得直接一点，要找15年前中国的房产红利，看看现在的东南亚吧。

　　02

　　那我们要怎么看，才能找到低估值，高增长的房子?

　　地产大佬冯仑总结过，房价上涨有三大条件：

　　1. 国家人口要过亿、城市人口要过千万。

　　2. 经济增长快速，至少要6%+。

　　3. 人均GDP3000-8000美⾦，是房价快速上涨期。

　　15年前的深圳、上海，都符合这几个条件。

　　再看如今的东南亚，11个一线城市，只有1个城市完全符合条件，它就是：菲律宾首都马尼拉。

　　我们来进一步分析：

　　人口红利

　　1

　　菲律宾国家人口1.07亿，首都马尼拉人口2400万，跟上海一样多。不仅多，而且密度惊人，是上海的10倍!

　　人口年龄中位数23.7岁，有巨大劳动人口红利。

　　永远别忘了，房子是人住的。高人口密度才能带来高住房刚需，长期推动房价的提升。

　　经济增长

　　2

　　全球经济失速下，东南亚几乎成了唯一高增长区域。菲律宾经济已持续72个季度高速增长，连续8年的GDP年增长率都超过6%。

　　经济推动中产阶级迅速崛起，对于住宅的改善型需求，会出现井喷式爆发。

　　供不应求

　　3

　　马尼拉楼市繁荣的根本逻辑，仍然是供求关系。土地和住宅供应严重短缺，37万套住宅供给2400万人口，马尼拉的住房情形，比香港鸽子笼房还恐怖。

　　随着经济发展，每年需求量不断上涨，需要120年的开发，才能达到上海的住宅存量。这是多么供不应求的局面!

　　全球知名地产咨询机构，莱坊国际房价数据显示，2020年第一季度，马尼拉房价，同比上涨22%，全球增幅第一，远超北上广深。2020年第二季度，马尼拉房价，同比上涨27%!

　　有人说，这么好的投资机会，还轮得到我们普通人?

　　查理·芒格说：反过来想，总是反过来想。轮不轮得到你，反过来想想：当初白菜价买了北上广深房产的，本来都是富人吗?想要富，认知和运气，你总得占一样吧。

　　03

　　为什么马尼拉房产，是家庭资产配置不可或缺的种类?

　　因为这3个明显的优势，是别的投资标的不具备的：

　　1、投资门槛低，杠杆高

　　国内买房动辄首付几十万，马尼拉一套房总价才几十万，更值得入场的原因在于，5%以下的首付，就可以撬动几十万的资产。

　　大概率的情况是，前期投入小几万，房价上涨1个点，收益率就超10%了。

　　2、可生息收入(租金)高且稳定

　　通常在7%-9%。要知道，国内一线城市仅2%，甚至更低。

　　换句话说，只需要投入不多的资金，不出国门，在家里当房东。到时候，租金等于就是“被动收入”了。

　　3、房价长期稳定上涨

　　马尼拉这几年房价上涨稳定，以每年8-10%速度稳步上升。

　　尤其这一两年大量外企入驻后，拉高了住房需求，使得马尼拉的房价飙升至25-40%。

　　疫情并没有影响马尼拉投资基本面，反而创造了低估值千载难逢的抄底机会!

　　04

　　价值投资，其实就一句话：找到最好的公司，做时间的朋友。比起投资机会，我更关注有没有靠谱的企业在做这个事。

　　调查了下，外国人要买马尼拉房产，目前有三种渠道：

　　1.直接向当地开发商购买，适合有投资研究实力的专业玩家，但没有房价优惠。

　　2. 通过国内中介机构买，但目前中介良莠不齐，很容易被坑。

　　3.跟着大宗买家一起团购。跟着靠谱+有经验的购房团，一起团购省心&省钱。因为购房团本身就是投资者，通过团购争取最大的价格折扣。

　　我选择的是第3种——参加购房团。这家机构叫“甜蜜区资本”。

　　甜蜜区是我们的老朋友了，他们专注做海外不动产价值投资，3.8亿美金的投资额也不是盖的，最打动的我还是：足够的安全边际，安全是投资的第一要义。

　　在甜蜜区，用团购模式，可以花7块钱买到10块钱的东西，这样价格涨到11块，就赚4块钱，即使跌到9块，也能赚2块，而其他人会亏本。