回首过往，2020年当属极不平凡的一年。

　　一方面，中国购物中心走进三十而立之年，历经风雨兼程，当之无愧的成为城市商业的主导力量和消费者最喜爱的综合服务场所。

　　另一方面，在2020全球疫情大考与挑战面前，中国购物中心在专业改善的道路上深度实践，突飞猛进，展现出比过往更强的发展韧性和发展活力。

　　值此一元复始、万象更新之际，中购联联合乐居财经特发起以“复盘策研2020·服务求变2021”为主题的2021中购联商业地产行业领袖人物访谈系列活动。遍邀行业意见领袖和实战专家，从更深层次、更广视角剖析格局之变，探求重塑之道，助力商业地产把握永葆青春活力的要诀。

　　本期活动中购联特别邀请到大又商业总裁江圣捷先生进行采访交流，为我们分享疫后商业地产的破局经营之道。

　　#大又商业总裁江圣捷

　　江圣捷先生，同济大学 / 工商管理硕士EMBA。2001-2021年，20年深耕商业地产板块，从职业高管到创立大又商业，历任益田商业集团副总裁、泰禾集团招商中心总经理、京基集团招商总监等，并于2018年1月创立深圳大又商业管理有限公司，足迹遍布深圳、上海、北京、西安、南宁、福州、厦门、珠海等，从一二线都市中心到三四线新兴市场，从一站式购物中心、精品百货、主题街区，到文旅商业、枢纽商业、产业园区商业，成功操盘项目逾30个，面积逾200万平方米，为数十个商业项目提供全过程服务支持。

　　产品与服务

　　后疫情时代的商业破局核心

　　从坎坷的2020年走来，江圣捷先生感受到的最明显变化，即实体商业迎来了巨大的新挑战。大量实体门店倒闭，尤其是以培训、影院、KTV为代表、人流量较大的盒子空间为甚。同时，娱乐文化产业和文旅商业也受到前所未有的冲击，疫情对于很多商家来说是不失为“灭顶之灾”。

　　在此情况下，实体商业都在积极探索科技赋能，发力线下实体拥抱线上体验，解决客户无法到实体店消费的痛点。如餐饮商家开拓外卖业务、零售业直播带货等方式，将线下的服务转移到线上并开展送货上门服务。

　　在后疫情时代的这些挑战和高要求下，江圣捷先生认为，商业无论是做线上还是线下的经营模式，其破局核心仍是高品质的产品、服务和体验。

　　购物中心需要发力产品精细化、优化产品组合、提升产品性价比、精准匹配目标客群，尤其是新时代下的年轻客群;其次，要做好服务，充分运用各种科技手段，沉淀私域流量，升级CRM管理，做到一对一服务，建立事先预知、过程记录、事后评价的全过程在线服务;最后，未来行业发展会越来越侧重于消费环境的创新升级，要求具有强体验性和参与性及文化属性，商业整体也将朝品质化发展，如从公共场景做到“一步一景”、产品越来越细分、服务越发向好等。

　　数字赋能

　　商业价值新增长点

　　互联网时代企业如若不拥抱数字化，其品牌、店铺和服务或将会被跨界打劫，消失在消费者视野中。因此，在实体商业的数字化改造中，高品质、高效率前置服务势在必行。

　　江圣捷先生还特别强调道，实体行业不仅要在广度上全面拥抱互联网，数字化运用的深度方面也需不断拓进，以往部分企业虽有涉及到数字化，但涉猎不深，真正深度运用数字化的企业占比不到30%。此外，在人工成本上升、企业招聘难的背景下，通过数字化降本提效也势在必行。如餐饮店无人厨房、机器人餐厅，凭借人工智能来减轻人工成本的压力，提升服务质量(包括无接触服务)。

　　“未来将会是数据决策、数字预测，用数字化推动发展的时代。”江圣捷先生说道，购物中心除了数字化应用以外，还要加强消费环境的打造、增强体验性和参与性，让消费者在线下能享受到更多的增值服务。最后特别重要的是企业要有止损的魄力，敢于关闭亏损的项目，将经营重点和人员精力聚焦在盈利项目上，从而强化自身在消费终端的影响力。

　　产研商业

　　未来商业新路径

　　中购联认为，随着MO新型产业用地的逐步成熟，允许产业园区有25%左右的商业配套，商业服务功能与产业创新功能将有效融合，有助于提升商业地产的社会价值与资本价值。

　　对此，江圣捷先生表示，“商业+产业”即大又商业服务的“产研商业”，在国家对房地产企业进行整顿、打击金融泡沫的当下，产业发展有利于引导更多资源要素向地区聚集，助推就业与人口流入，促进消费，形成安居乐业的区域闭环。

　　“没有产业基础的城市就没有发展空间，国家也是如此”，江圣捷先生道。产城融合一体化，更有利于高端人才落地，较之纯产业或纯商业更有发展空间。

　　此外，其还从轻资产与重资产角度分别作出分析，“重资产要选对好的地段和物业，轻资产要重点提升管理水平。

　　从管理层面来看，轻资产和重资产并没有本质区别，只是管理背后是否持有物业而已，做好管理，让物业增值保值才是硬道理”江圣捷先生说。而当下众多管理公司上市的现状，则印证了资管的良好发展前景，也证明资本市场非常看好资产管理公司的价值。

　　大又商业是一家专注于商业地产的空间运营商，其业务扎根于广东、广西和福建三省，现筹备加运营项目十余个，均为各城市标杆项目，管理面积约50万平方米，管理人员近200人，核心管骨干约20人。

　　其具备从项目的拿地方案、定位报告、设计优化、品牌招商、开业运营、智慧商业打造等全生命周期商业服务能力，可为各开发商及业主提供顾问咨询、管理输出、投资租赁三大服务。

　　其服务项目涉及城市地标、区域核心、邻里中心、艺术街区、枢纽商业、文旅商业、产研商业等多元类型，其代表项目有厦门大学校园MALL、深圳IBC MALL、珠海NK PARK、南宁东盟盛天地等。

　　未来，在国家提倡“内循环经济”之际，大又商业或将凭借其拥有独立创新精神、热爱生活、追求品质的行业专家和爱好者的精英团队，创造出更多形式多样的建筑空间，成为人们美好生活的落脚点。