深圳最近在土地供应上动作频频，大刀阔斧!

　　今天，官方公示了一大波土地调整，一口气对宝龙工业城地区等原规划的工业地块作出调整，共调整出6宗住宅用地：

　　宝龙工业城地区，原规划为服务业用地，调整为2宗二类住宅用地;

　　坪西、新生地区，原规划为商业用地的地块，调整为2宗二类住宅地+1所27班制九年一贯制学校;

　　[石芽岭地区]法定图则03-10地块，原用地性质为二类居住用地+商业用地，现调整为1宗二类居住宅用地+1所18班小学;

　　[沙田地区]法定图则01-06-09地块 原规划新型产业用地，现调整为1宗二类居住用地。

　　而且，就在昨天，官方资料显示，坪山[沙湖-碧岭地区]法定图则中部分原规划发展工业的地块，也调整出了7块二类住宅用地。

　　也就是说，两天一共释放了13宗居住用地。

　　这次深圳可以说是真的动真格了，释放出了非常明显的要补齐住宅用地供应短板的信号!

　　要知道，据统计，从2019年到2020年上半年，一共也只有8个地块的规划实现了“工改居”的调整。

　　这8个地块总面积加起来一共约29万平。其中还有4个地块要求建设保障性住房。

　　而这次调整了13个工改居地块，总面积共约23万平，仅比19年后一年半时间内规划调整为工改居的面积少了约6万平。

　　不仅数量惊人，隐约可以感受到效率提高，进程不断加速。

　　毕竟按照以往经验，工改居项目数量少，主要是两个难点。

　　一是工改居的门槛高。深圳设立了270平方公里的工业区块线，同时还对两个百平方公里的产业划片保护，符合规划和政策的工改居项目不多;

　　二是流程繁琐。就拿深圳可以自主操作的工业用地转住宅来说，每一个地块的规划调整，都要经过这么多流程：

　　和上位规划(国土空间规划、控规)衔接;

　　召开听证会;和原用地主题协商谈判，平衡好各方利益;

　　确定公共配套能不能落地等等。

　　要走完这些流程，少说也要一年半载。

　　所以，深圳这次增加居住用地的规模之大、速度之快、力度之强，不言而喻!

　　2

　　加快把工业用地调整为居住用地，对深圳来说是件好事，而且势在必行。

　　我们知道，深圳房价被诟病已久，背后其实是土地资源错位导致。

　　据数据宝统计，2009-2019年深圳工业用地成交达到1147.78万平方米，但是住宅用地成交面积一共只有431.5万平方米，两者天壤之别。

　　工业用地占比过高，居住用地份额不足，结果就是，深圳商品房供不应求，价格上涨。

　　要想平稳房价，就要增加供给。

　　供给哪里来?

　　在去年深圳40周年时，深圳综合改革试点首批40条授权事项已经给出了答案。

　　盘活存量工业用地，就是一个重要来源。深圳可以通过调整规划，把工业用地转为住宅用地。具体说就是用市场化的渠道，把一些低效闲置的工业用地转为效率更高、需求更加迫切的住宅用地。

　　我们之前也说过，最直接的方法，就是把部分工业用地划分为居住用地。但目前显然还办不到，还是要靠工改。

　　目前来看，有了国家给的这把“尚方宝剑”，深圳在工业用地转居住用地上，确实有了雷厉风行的底气。

　　在2035年深圳要达成170万套住房供应，其中市场商品住房70万套，占40%左右;公租房、安居型商品房和人才住房共100万套，占60%左右的目标下，深圳也确实下定决心调整供地结构。

　　增加住房供应的大方向是确定的。

　　预计除了坪山、龙岗之外，未来还会有更多区域跟进工业用地转居住用地，未来可期。

　　3

　　最后，我们看回当下。

　　前几天，深圳官方公布了2021年度建设用地供应计划，一共计划供应建设用地1130公顷，包括：

　　居住用地363.3公顷，产业用地171.4公顷，民生设施用地543公顷，商服用地52.3公顷。

　　这意味着什么呢?再看下面的数据，或许会更清晰：

　　2018年-2021年深圳规划的居住用地供应量分别是109公顷、150公顷、293.2公顷和363.3公顷;

　　居住用地计划供应量占供地总量的比例分别是9%、14%、24.43%、32.1%。

　　明显是一路向上的。

　　肯定有人会说，这四年的房价整体走势也是。

　　不是深圳不努力，而是深圳努力增加的供应量，在努力流入的购买力面前还不够强悍。

　　没办法，深圳作为一线城市，不管是出于自住还是投资，都吸引了太多人流入。加上大家头脑灵活，各种用杠杆，房价要降下来太多，着实不容易。