2020年，蛋壳破碎的声音，咔嚓咔嚓，犹在耳畔。

　　之前我还写过一篇蛋壳的文章。

　　今天下午，北京住建委官网突然发布了一个文件：《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》(以下简称“《通知》”)。

　　这个通知从2021年3月1日起施行，留了1个月的缓冲时间。

　　这个文件，不约束点对点的出租方与承租方直接建立租赁关系的行为。

　　主要约束住房租赁企业：分散承租他人住房，再出租给承租人居住并收取租金的行为，就是我们常说的长租公寓企业。

　　《通知》规定：北京的住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收付租金的周期应当匹配。

　　这个主要是解决之前长租公寓存在的租金收取“长收短付”的问题。比如租客交了1年的钱，长租公寓按月付给房东，一旦企业资金链断裂，就是一地鸡毛。

　　北京在文件中还是鼓励规模化、专业化的住房租赁企业的，还提到了一些优惠政策。

　　但是也采取措施限制了住房租赁企业靠租金贷和长收短付无序扩张的行为，也暗示了不能用委托代理合同掩盖真正租赁关系。

　　就挣房屋租赁的差价就行，别想弄成资金池。

　　《通知》规定，银行、小贷公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

　　之前的租金贷，都是直接将相当于一年租金的款项给到企业，租客还款。本质上也是长收短付问题。

　　不过，租金贷这种消费贷，监管机构一直是鼓励受托支付的，因为可以控制贷款用途。

　　个人以为限制租金贷的期限即可，已经要求了最多付3个月房租，那么租金贷最长3个月期限即可。不超过3个月的话，付给企业又何妨。自己付也是付。

　　不过，付给个人也无所谓，毕竟不付租金的话，不会让你住。

　　《通知》规定，押金得在北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，押金不得超过1个月租金。

　　租赁合同终止后，企业2个工作日之内通知北京房地产中介行业协会退押金，北京房地产中介行业协会然后在1个工作日之内将押金本金和同期存款利息退还给承租人。

　　这个政策出发点不错，不过实际执行有无问题不确定。

　　一是退押金还是需要企业通知协会，企业不通知的话，也会有纠纷。二是协会本身也是由房产中介机构建立，很多住房租赁企业是由房产中介机构或其母公司经营。政策效果如何，有待观察，但是聊胜于无，反正之前的押金也是给企业的，给协会总是少了些许“卷押金款跑路”的危险。

　　毕竟，住房租赁企业收了那么多房，押金不是一个小数目，一旦出问题，会影响一大批租客。

　　《通知》规定，住房租赁企业开业前，要在住建部门报送开业信息和人员名单，开展业务中要使用住建部门和市场部门制定的租赁合同示范文本，签订的承租或出租合同需要在3日内在北京住房租赁监管平台备案，违反以上任意一条，则不得在互联网发布房源信息。

　　《通知》还对住房租赁企业自己提前解除合同强制收取装修费用的行为做了约束，不得强制收取。

　　这条是针对去年长租公寓暴雷中出现的企业提前解约房东还得倒贴钱的问题。就是房东需要补偿给长租公寓企业的未折旧装修费，扣除了企业向房东支付的违约金之后，还有余。真心无语。

　　总体来说，《通知》还是很务实的，有操作性，希望在实际中可以执行到位。

　　这样，大家在北京租房也多了一份保障。