在我们的一生中，想要生活，成年后就得赚钱，不管是工作还是创业，有收入就会涉及到个税。

　　个税和我们相伴一生，这也是镖客想写关于个税一系列文章的原因。

　　我们必须了解清楚才能不吃亏。

　　今天谈谈二手房买卖中间的个税政策。

　　一手房是直接从房地产商手里买的，不涉及个税。

　　我们在选购二手房时，个税是非常重要的一个决策因素。

　　有些人会问：个税是卖方税，为啥买方也要考虑。

　　事实就是：在目前我国的二手房交易中，如果有个税的话，都是买方承担。

　　不要矫情和抬杠，事实如此，就是这么一个存在。

　　就算你不承担，个税也会被房主加到房价里，结果是一样的。

　　回到正题，首先看看啥时候不需要征收个税。

　　个人转让自用达5年以上且是家庭唯一居住用房取得的所得不征收个税。

　　这里的“个人”是房主，“家庭”是房主家庭。

　　个税是否征收和买方无关。

　　可能很多人已经很熟悉了，这就是个税政策的“满五唯一”。

　　这个政策在有些交易中，可以让你节省数十万的个税，十分牛叉。

　　如果房主卖的房不满足“满五唯一”的话，一定会缴纳个税吗，不一定。

　　转让二手房所得属于“财产转让所得”个税应税项目，适用20%的税率。

　　买卖二手房应纳税额=应纳税所得额×20%=(收入总额-房屋原值-合理税金-合理费用)×20%

　　这里的收入总额按照网签合同总价计算，所以在实操中，这个价格可以“灵活”的商量确定。

　　只要不低于当地政府的指导价就行，这个指导价低到令人发指，所以一般不会低于它。

　　事实就是，网签价格和实际成交价格往往不一致。

　　房屋原值是指房主之前通过购买或自建等方式取得这套房子的时候的房价款及缴纳的相关税费，一般是当时的房价款和契税。

　　合理税金是指在房主本次买卖二手房过程中实际缴纳(实质是买方承担)的增值税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

　　合理费用一般是指装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等。

　　装修费用一般是按照本次网签价的10%扣除;

　　利息、手续费、公证费等其余费用据实扣除，需要提供相应的凭证。

　　所以，出售非“满五唯一”的房产，也不一定缴纳个税。

　　只要收入总额-房屋原值-合理税金-合理费用后的差额<=0，就不需要缴纳个税了。

　　如果差额>0，就得缴纳个税。

　　有时候会出现一些老房子和公房，无法核实到房屋原值，这种情况下，一般就核定征收了。

　　应纳税额=网签价×核定比例，这个比例由当地省级税务局或者地级税务局确定，范围是1%~3%。一般是按照1%。

　　对于非满五唯一二手房，在不缴纳个税的前提下，我们可以找到一个最高的网签价格，这样的话，可以多贷款，减轻首付压力。

　　当然，你得批的下来。

　　网签价格过高也会有一些坏处：

　　非满五唯一的房子，价格过高可能需要缴纳个税;

　　网签价格越高，本次缴纳的契税越多。

　　网签价格如果达到非普通住宅标准，贷款可能会变少。

　　网签价格还和增值税及附加税的缴纳相关，过高可能也会导致缴纳更多的增值税及附加税。

　　所以，确定网签价格是个技术活儿。

　　因为买方承担实际税收，从节税角度上镖客有几点建议：

　　首先，房子必须是合适且满意的，这是大原则，不建议为了节省个税去找那些垃圾的房子。

　　第二，在满意的前提下，尽量找满五唯一的房子，但是尽量别找那些离婚才能满五唯一的房子。

　　第三，如果找不到满五唯一的房子，尽量找原值高的房子。

　　如果你买房不需要贷款，就比较简单了，网签价格可以压的很低，按照公式，一般情况下都不用缴纳个税。

　　但是，你买房时价格压低，以后卖房时可能稍微会有点坏处，毕竟全款的人还是少数，贷款买你房子的人还是需要一个较高的网签价格的，但是你的房子原值低，高网签价格会缴纳不菲的个税。