盘踞在深圳二十年来房价涨幅最高的蛇口，打响了去年疫情后深圳房价大涨的“第一枪”，但是它却给投资者交出了一份堪称最差的成绩单。

　　近年来，曾经的“蛇口王”招商蛇口(前身为招商地产)股价表现惨淡，其股票跌幅在TOP15房企中仅次于此前涨势过猛的碧桂园。

　　与股票表现不那么强势的国企房企们相比，招商的跌幅也排在倒数第三。

　　现在，招商蛇口已经连续5年利润增幅下跌，市值已不足千亿「1」，曾经南山的第一纳税大户，在深圳的声音越来越小。

　　意味深长的是，时光再往前推几年，却是招商蛇口高歌猛进之时。而后，发生了众人皆知的两件事。

　　或许，人事震荡并不能与利润下跌直接挂钩，股票下跌只是表象。那么，在深圳占据天时地利优势，很早就开始全国拓展的招商蛇口到底发生了什么?

　　1、战略保守失据

　　贸易战告诉我们经济必须向高质量发展，恒大造车、碧桂园搞机器人，这都是国家喜欢的“新东西”。而招商蛇口近年来最大的战略创新是“港产城联动”。这个词，我们从“十二五”规划中就能看到，未免稍稍有些“复古”了。可它，却是招商战略的主旋律。

　　招商在2020年报写道：“以‘前港-中区-后城’综合发展模式向高质量发展转型……着力构建现金牛、成长型、创新型、平台型及机会型的业务组合，积极打造产业园区、集中商业、招商积余及邮轮等四大核心IP。”

　　文辞四平八稳，但细究起来这一结构严重失衡。招商蛇口的财报中，社区开发(住宅等)营收1012.57亿，占比78.12%;园区开发(商办等)营收282.30亿，占比21.78%;而邮轮产业的营收仅1.33亿，占比0.10%。

　　反观万科，几年来，郁亮大胆砍掉其多元化业务聚焦住宅，使得万科房地产毛利率下跌背景下仍然保住了实力，而招商则还是在住宅、产业和邮轮三块业务间徘徊。

　　即便是没有疫情，开发商做邮轮业务，恐怕也很不安全(财务回报方面)。

　　多年前，林少斌多次表示招商地产以住宅市场为核心主业，而商业地产和产业地产积极研究并介入，这种看似保守的战略，反而与郁亮的收敛聚焦不谋而合。近年来，股价表现良好的房企，都因为找到了务实有效的战略模式。

　　股价上涨最高的龙湖集团，一直在高线城市深耕，且以综合体模式拿到优质土地，其住宅品质口碑效应明显。股价上涨老二新城控股，虽然丑闻缠身，但其农村包围城市路线走的不错，在三四线城市通过营造商圈低成本拿地，以住宅销售套现。排名第三的华润置地，其商业地产品牌和深圳的旧改开发都形成了巨大的口碑，且表现出复制的能力。

　　相比之下，招商蛇口的无论是住宅还是产业地产，都没有形成产品品牌。深圳的海上世界综合体、太子湾综合体，虽然制造了双玺、湾玺的高房价，但却没有产生类似万象城、万象天地那样的购物中心品牌，那么它就是个一次性消耗掉的项目，难以在其他城市复制。而太子湾项目引进了香港新世界的K11购物中心，说明招商蛇口并没有信心作出优秀的购物中心品牌，同时招商蛇口还让出太子湾大量股权给新世界地产，自身占股已不足50%。这个操作，到底是没有信心还是缺乏胆识?

　　2、重仓深圳写字楼、旧改不思进取

　　太子湾、前海湾、会展湾……招商在深圳的土储从位置来看不可谓不豪华，只是，这些土地都是产业园和办公项目，在深圳写字楼普遍空置率25%的大时代下，恐怕将成为一个沉重的负担。

　　目前，招商在前海仍有387.6 万平方米的土地储备未开工，未来这些产业开发会消耗它大量的成本。2020年，招商的营业成本相比2019多了28.6亿，产业园区成本大涨96.7%。

　　从招商屡次大面积结转办公楼的报告中不难推测出，面对高空置率，这些办公、商业很可能是多层或整栋一起售卖，这样不仅利润难以保证，而且从长期来看却放弃了租赁和物业管理的持续现金流。

　　售卖写字楼还有另一个损失：失去了写字楼改公寓的机会。

　　深圳去年年初颁布了应对闲置商业和办公住房的可改公寓租赁政策，未来不排除写字楼还能改为可售公寓或可售人才房等。

　　深圳最赚钱的是旧改，目前招商蛇口仅有赤湾西牛埔、龙岗三联、渔二村、溪涌和葵涌这几个小项目(不含不能建住宅的产业旧改)已立项，而华润在深圳本来并没有地盘，靠着2005年开发罗湖万象城一炮走红，在深圳攻城略地，拿下了数以百计的旧改肥肉。仅以几个已正式启动的旧改项目比较可知，华润在深圳的旧改是大象起舞，而招商蛇口的旧改却是小打小闹。

　　原因不难理解，招商蛇口在深圳的主要精力是去建写字楼了，特别是重仓深圳写字楼空置率最高的前海。5年前，这是一个高大上的前海概念，足以让股票大涨，而今这却是一个即将到来的负担。除非，招商蛇口在前海等地的土地规划作出重大调整。

　　3、失陷管理红利

　　万科在2020年报提到：房地产分为土地红利、金融红利和管理红利三个阶段。

　　土地便宜的时候，低价拿地的房企赚钱了。

　　融资轻松的时候，会玩金融的房企赚钱了。

　　现在，时代的馈赠已然过去，如何利用科技进步高效管理、如何从同质化中长项制胜、如何从存量挖掘资产经营价值，才是这个时代的竞争之道。

　　然而，房企抓住这种管理红利却是很难的：传统渠道根深蒂固，科技升级难进地产，思维惯性贯穿企业……越庞大越难改变。招商蛇口因营业成本大增而5年来利润首现负增长，其重要原因之一便是管理成本和销售成本较去年大增。

　　当然，招商利润下跌的主要原因还是投资收益的减少。房企的投资基本等于联合开发，如何和伙伴共同赚钱，其实也是当今时代下管理上的大难题。

　　彼得德鲁克在《动荡时代的管理》一书中提到：动荡时代最大的危险不是动荡本身，而是延用过去的逻辑。

　　4、结

　　过去二十年，蛇口是深圳房价涨幅最高的地方，没有之一，这原本是孵化最好的住宅和商业地产品牌的地方，然而，招商蛇口没有做到，只赢得了一个涨价王的美誉。