曾几何时

　　学习万科好榜样

　　全国学万科，万科学香港

　　在《万通·生活家》2003新年献辞中，万通董事局主席冯仑首先提出：学习万科好榜样。之后，中国房地产界一直延续着这句话：学习万科好榜样。

　　曾经有过一本《学习万科好榜样》的书，论述万科在均好性上下功夫的稳健发展。深圳作为“中国房地产的样板房”，全国开发商学深圳，深圳开发商学万科，万科学香港开发商。因为当年中国几乎所有房地产公司的商业模式，都可以看成是“香港模式”。

　　2017年6月，66岁的中国地产教父王石正式卸下万科董事长一职。万科精神领袖的退出，标志着理想主义的万科渐行渐远。

　　深圳学万科，房企得与失

　　当年的文科万科，是房地产的营销高手，1999年四季花城的“有一个美丽的地方”，2004年万科东海岸的“到东部去，那里有真正的海”，17英里的“我能与这个世界保持的距离”，万科城的“万科在造一座城”......万科项目的每每开盘，都会引起业界轰动，至今记忆犹新。

　　早年的万科专注住宅开发，紧抓市场定位、产品设计、成本控制、营销策划、产品采购的房地产开发核心环节，并利用物业管理有效促进销售。

　　学习万科的捷径，是挖万科的精英骨干，如今在深圳房企，到处可见曾经的万科精英在操盘。

　　学习万科营销的神助手万科物业，如今涌现出深圳中海物业、金地物业、招商物业、华润物业、中航物业、佳兆业物业、卓越物业等众多开发商品牌物业公司。

　　万科住宅产品对深圳楼市的影响，随着普遍豪宅化而式微，如今只有在玄关鞋柜和横厅设计可见万科产品的印迹。万科擅长扣成本，这影响了其挺进豪宅市场，也让一众学习万科的品牌开发商积重难返。

　　舍得加大投资力度华润、招商、深业等央企国企开发商，其开发的住宅品质上了新的台阶。

　　一个绿城

　　引领杭州成就品质之城

　　品质开发商，开发品质住宅

　　中国地产的品质巅峰是杭州，这已经成为行业内约定俗成的共识。杭州房地产市场在本土品质开发商的调教下，无论是楼盘外观，还是产品质量，都在全国占据领先地位。

　　凭借行业领先的产品品质实力，绿城中国位列“2020年中国房地产企业产品力Top100”全榜第一。坚守“品质立身，品牌立市”的绿城，是中国房地产行业的优等生。

　　在绿城的榜样引领之下，“品质为本”的滨江集团、“中国品牌人居质造者”的天阳地产、“专业构筑品质生活”的金都房产等本土和外来开发商纷纷效仿，高品质开发商长期占据杭州楼市的榜首，让杭州人引以为傲，造就杭州为品质之城。

　　一个万科

　　引导深圳热衷快周转

　　规模开发商，高周转建住宅

　　万科最早的成名之作，无论是万科四季花城，还是万科城、万科第五园，均位处城乡结合部，以刚需和中产为客户的居住大盘。万科生产房子，可以像沃尔玛开店一样，形成大规模复制的能力。

　　“不懂高周转，莫谈房地产”。设计标准化是高周转的必要条件，户型标准化复制，整个产品线标准化复制。

　　在万科的榜样引领之下，深圳的头部房企都在追求高周转，力求滚动开发迅速扩规模，中海如是，金地如是，佳兆业如是，华侨城如是。

　　深圳本土唯一：世界500强

　　作为深圳本土唯一进入世界500强的房地产企业，自2016年首次跻身《财富》“世界500强”以来，万科已连续5年上榜，分别位列榜单第356、307、332、254、208位。而中国最早于2012年进入世界500强的绿地集团，同期均位列万科之上。

　　2020年，中国房企5强进入《财富》世界500强，曾经的“宇宙第一房企”万科地产，位列中国第5位。

　　设计边缘化

　　经典难流传

　　出于万科，胜于万科

　　当年因为拥有万创这样卓越的建筑设计团队，四季花城的情景洋房、万科城的双拼别墅、万科第五园的中式四合院、17英里的叠院别墅、天琴湾的独栋别墅、万科中心的漂浮地平线……产品的屡屡创新，成就了曾经的万科强大产品力。

　　2011年1月，万科执行副总裁徐洪舸和主管产品与设计线的副总裁肖楠双双离职，创办里诚公司。2017年5月，户型设计、收纳精装专家逯薇离职万科，创办个人工作室“家的容器”。这些万科产品力最强干将的离职，消弱了万科的产品创新力和设计力。

　　过去，很多置业者往往被万科的产品所打动，而成了万科的业主。业界也每每会被万科的新品所震撼，成为万科的粉丝。而今，万科的创新产品已成历史。

　　今天，回看2009年的万科第五园8期的外立面，形同老破旧的经适房，还不及万科地产初创期1996年的万科城市花园;业内人士想观摩传承万科的新产品，还不如去看徐洪舸、肖楠的里城产品、杜晶、罗霆的同创的产品;不如去看刘爱明的中城产品，周彤的信城产品。

　　万科“双总部”，产品边缘化

　　2020年底，据传在万科总部的“研究与开发专业公会”，将转移到上海办公，该公会囊括了设计、招采、成本、工程等职能部门。万科形式上的“双总部”，致使设计等产品环节被进一步边缘化。

　　层高2.8米，深圳最低住宅

　　层高决定了建筑空间，以及户型的舒适度。根据《住宅设计规范》规定，普通住宅层高为2.8米。大平层的层高一般在3米至3.6米之间。

　　豪宅或准豪宅，往往要考虑做吊顶和户式中央空调，所以应加高层高。其外，高端住宅为追求气派，层高越高越理想。随着深圳住宅的豪宅化，深圳住宅的层高逐渐向更高演变，而万科没有与时俱进地看到深圳住宅层高在演变的事实。

　　从“2020深圳住宅项目层高统计表”中可见，深圳刚需住宅层高2.9米，改善住宅层高3米以上，豪宅层高3.15米，顶级豪宅层高3.3-3.6米。而万科产品的层高，都在同类型住宅中垫底：北宸之光的2.8米层高，在刚需户型中最低;和颂轩140㎡4房的2.9米层高和瑧山海130㎡4房户型的3米层高，在改善户型中最低;瑧山海190㎡4房的3.15层高，在高端住宅中最低。

　　遗憾的是，对于层高的数据，一般在网上搜不到;只有到项目现场咨询销售员，才会得到明确的答复。至今深圳市场上，2.8米层高住宅，仅此-万科一家。而在网上搜不到万科光年四季和万科启城家园的层高，估计其与相同户型的万科北宸之光一样，层高还是2.8米。

　　从“2020深圳商务公寓层高统计表”中可见，万科和颂轩的公寓层高2.95米，在深圳的真公寓里面仍然最低。

　　68%得房率，深圳住宅新纪录

　　在人们意识到超高层住宅的得房率普遍较低之后，得房率，成为深圳市场关注的一个重要指标。

　　当传出万科瑧山海的得房率仅为68%，业界着实震惊不小。因为得房率这个技术指标，在设计环节是可以得到控制的。68%左右的使用率，往往是带有内走廊的商务公寓的得房率，如“深圳商务公寓得房率统计表”中，万科和颂轩的商务公寓得房率为67.5%。

　　深圳150米44-47层超高层住宅的得房率约在74%左右，而过去以产品力著称的的万科，竟然出现如此之低的得房率，其公摊面积之大，应该不是为壕而致，而是忽略了市场关注度演变到得房率的事实。

　　瑧山海190㎡户型，相当于150㎡户型

　　万科按照国际惯例，以装修房交楼。因此，深圳的万科项目“赠送面积”之少，是业内共知的。

　　没有比较，就没有鉴别。得房率较低，导致户型的套内面积变小。如下图所示，万科瑧山海的190㎡4房户型，与御景半山150㎡4房对比之下，可以看出：万科瑧山海190㎡户型的客厅开间4.5米，主卧开间3.8米、主卫2.35米，次卧开间3.1米、2.9米、2.55米，厨房开间2.35米，公卫1.8米。

　　同期的御景半山150㎡户型的客厅开间4.5米，主卧开间3.8米、主卫1.8米，次卧开间3.2米、3.2米、2.4米，厨房开间2.4米，公卫1.8米。

　　瑧山海除了多了一个套房卫生间外，两个户型的尺寸几乎一样，户型建筑面积却相差40㎡。而且御景半山为4间面宽的大面宽短进深的好户型，通风和采光明显优于瑧山海的3间面宽户型。

　　如果按照万科瑧山海的均价10.6万/㎡计算，客户将多花424万元，才得到御景半山的150㎡户型。

　　深圳类住宅何其多

　　万科领军“商改住”

　　深圳“商改住”的类住宅产品繁多：商业别墅、产业别墅、商业LOFT公寓、商办LOFT公寓、商业复式公寓、产业公寓，在全国出类拔萃。

　　商改住，深圳最大供应商

　　深圳的“商改住”，万科不是首创者，但其是深圳“商改住”供应量最多的开发商，因此，说万科是深圳“商改住”的领军房企并不为过。

　　一招鲜，吃遍天：化所有，为居所。擅长住宅产品的万科，无论地块功能是写字楼，还是商业，或是产业园，到了万科手里，都可以变身类住宅产品。从万科麓城的商业公寓，到万科汇隆中心的LOFT公寓，到龙岗万科时代广场V寓，到万科珑城原点的集商办、商业公寓之大成。

　　商业改住宅，集中商业竖起来

　　5.1米层高商业改为住宅，2013年深圳的中信龙胜广场是首创，而今在深圳时有在售。

　　布吉水径的万科麓城(万科金域中央)，2017年7月15日开盘销售。总占地面积约16.5万㎡，总建面约45万㎡，分四期开发。

　　如今网上，仍能看到图17中当年万科租售中心的公示：万科麓城“小区内3000平万科里商业，一期2000平，四期8000平商业”，表明该项目的社区商业集中在四期。

　　万科麓城4期(万科麓山，备案名：金域领峰花园)为商住混合用地，原设计为5栋32层高层住宅， 1个标准泳池，2栋2层商业建筑，1个12班幼儿园。

　　在当初的项目前策报告中记载，当年上水径村民曾“要求有1万平米集中商业”，在图18所示的集中商业中心-E地块集中商业(麓城4期地块)。

　　当麓城4期面市时，E地块被改为6栋29-30层住宅塔楼，3栋10层商业建筑，10套商业别墅，以及南侧一层，北侧两层街铺。预售的1栋A、B、C和D座共726套产品，其中住宅416套，商业310套。

　　麓城1期(A地块)销售时承诺的“5000平华润大超市”，如今还是最早的约200㎡华润万家便利超市。

　　2017年11月麓城4期开盘时，原规划的集中商业(社区购物中心)，除了改成街铺外，大多商业面积被竖起来，做成了4.5米层高，2梯10户，户型62、66㎡3房2厅1-2卫，总价300万/套起的商业公寓。

　　深圳大多项目的商业公寓，多是将街铺放不下的多余商业面积，竖起来做商业公寓，而象万科麓城4期取消集中商业，改做街铺+商业公寓的并不多见。

　　麓城4期还用商业面积建了10套总价1000万起的商业别墅，至今尚未见使用。

　　深圳的商业公寓大多为5.1米层高，万科麓山的商业公寓则做成4.5米层高，在深圳的商业公寓中仍为特例。

　　深圳5.1米层高的商业公寓，有天健公馆、佳兆业E立方、万科珑城原点、新彩苑、琳珠华庭、T4全时空间、佳兆业未来时代大厦、恒荣立方中心等等。

　　办公改住宅，北上广严禁，深圳仍在售

　　4.5米层高办公楼改为住宅，北京上海早已有之。但在2017年北上广深一线城市全面“禁止商改住”之后，如今北上广“商改住”几乎绝迹。而“商改住”在深圳至今依然大行其道。

　　曾遭遇2016年10月业主维权的万科HBC汇隆中心，是典型的办公改住宅案例。

　　深圳万科HBC汇隆中心，项目占地面积约2万㎡，总建筑面积约14.2万㎡。1.2万㎡裙楼商业之上，2栋塔楼备案用途都是“商业性办公”，9.4万㎡的44层办公楼仍为办公，但是3.6万㎡的18层写字楼，被改成4.5米层高500套LOFT住宅产品，推广名为深圳行馆，60㎡2房、80㎡3房精装LOFT公寓，配备整体卫浴设计、户式中央空调、全方位收纳体系。

　　HBC汇隆中心的LOFT公寓，60㎡户型可以拓展37㎡空间，80㎡户型可以拓展到约120㎡的使用空间。精装修房起价约6.5万/㎡。项目原定8月26日开盘，由于当天突发暴风雨，改为29日在大中华开盘，当日销出约九成。

　　深圳4.5米LOFT商办公寓有鹏展汇、前海枫叶大厦、佳兆业E立方、嘉鑫·辉煌时代、万科珑城原点、汇金T-HOUSE、万科广场SOHO TOWN等等。

　　自从2017年禁令发布后，至今上海的LOFT商办公寓一律停止出售，或改回办公，或自持改长租公寓，市面上可见到不少已经建成的此类公寓被空置至今。深圳虽然于2000年1月9日发文“允许商业办公用房改建成租赁住房”，但是既然商办公寓仍可出售，又有谁会自持改长租呢?

　　商业公寓、商办公寓，为何违规?

　　(1)改变使用功能

　　商办产权40年，住宅产权70年，在上海同一项目的两种不同使用功能，对应着不同的产权年限，市场接受的商办公寓价格仅为住宅的50-60%。

　　而深圳同一地块不同功能的产权一致，即住宅用地上的商办公寓产权也是70年。但是商办的使用功能改为住宅之后，在学区、税收、水电费等与住宅均不同。

　　(2)改变报建结构

　　商业公寓、商办公寓在报建时，如图29分别为层高5.1米和4.5米的空壳子，其中没有楼板将空间隔成两层。在建筑工程竣工验收之后，开发商未经相关部门批准，擅自在其内搭建一层楼板，使之成为两层空间，此行为已属违规。

　　(3)擅自增加厨卫

　　商务公寓之所以被称为“真公寓”，是其在报建时就有厨房和卫生间。而在商业、商办公寓的报建和验收的施工图中，是没有厨房和卫生间的。也只有在工程竣工验收之后，再由开发商或第三方未经报建，擅自增加厨房和卫生间。

　　在精装房交房的“商改住”项目中，只要出现厨房和卫生间，就属于违规。现在开发商都是巧妙地让第三方装修公司“装修改建”，以此摆脱关系。

　　出邪招，见怪不怪

　　新榜样，有样学样

　　住宅预售是期房交易。国内新房的购买客户，不能象国外商品房交易可以通过VR看房系统，模拟看到将来居家窗外的景色，只能如隔山买牛式地去买一件购时看不到的贵重商品。

　　看房保管手机，没收公众举报权

　　如今，经常踩盘的人士会发现，深圳的很多楼盘，客户在参观样板房时，是要“收手机”的，高级一点的还有指纹开启的保管箱，暂时为客户保管手机。

　　为了避免举报样板房违规装修的事实，自2017年万科麓城商业公寓销售起，深圳楼市流行起看样板房暂存手机，以严禁客户现场拍照。

　　业内专家称：看房收手机的项目，必有问题。

　　但凡要保管手机的项目，都存在违规的地方。一般都是与报建的建筑图纸有出入，主要为两类：(1)住宅项目“赠送面积”，前些年深圳设计的户型，或多或少有“偷面积”的地方，而现在规定不准“赠送面积”，而样板房又偏要继续将“阳台改成房间”等;(2)“商改住”项目，如上所述项目报建时并不存在二层的搭板，以及厨房、卫生间，如今却在样板间出现。

　　深圳是一个包容的城市，往往“民不告，官不究”。有图，才有真相，只要无人以现场照片举报，则“无图无真相”地可以视而不见。

　　市场上做得最稳妥的此类样板房展示，是新锦安海纳公馆和天健天骄北庐的小户型单位，以报建的毛坯房示众，以毛坯房交楼。此举回避了报批户型与装修户型的矛盾。

　　户型图无尺寸，隔山买牛再加剧

　　深圳自有房地产的历史以来，所有项目的户型图都是带有尺寸的，便于客户了解户型内的空间尺寸。只有上海、南京等城市，开发商害怕客户较真地按图上尺寸去测量施工误差，而在户型图上不标注尺寸。

　　2017年，深圳“限拓展”，改变住宅户型面积查丈方法，严格按照《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》及相应补充规定查丈户型建筑面积。

　　2017年以前设计而尚未入市的项目，在预售查丈时，将以往的“拓展面积(赠送面积)”，计入户型建筑面积，加大了户型销售面积。

　　2016年以前，深圳所有项目的户型图，都标有尺寸。2017年开始，深圳有的项目户型图不标尺寸，有的项目甚至没有户型图。

　　业内专家称：户型图无尺寸的项目，必有问题。

　　2016年开始推广，而在2017年开盘的项目，都可以在网上搜到户型面积前后变化的蛛丝马迹。如图34，2017年之后销售的105-110㎡户型，和以前的89㎡户型是同一个户型，尺度完全一样，销售面积却放大了23%。

　　开发商意识到：如果户型图公布于众，精明的购房者会发现户型的尺寸未变，而户型面积增加了;如果单价不变，总价还是在增加。为了瞒天过海地不影响销售，欲盖弥彰地不印户型尺寸，可以让市场无法将户型变化前后的户型进行对比，是最好的方法。

　　众所周知，由于少有“赠送面积”，万科的户型比深圳大多数项目的套内面积小。因此，万科的中小户型项目，如图35的万科光年四季户型图上，没有标注户型开间和进深的尺寸。

　　2017年以后，深圳项目设计的住宅户型，与前几年设计同面积户型，则尺寸严重缩水，尺度明显变小。为了不至于压缩客厅、主卧等人们常使用房间的尺度，只有压缩次卧室、卫生间等非主要房间的尺度。

　　因此，对于次卧室尺度明显缩小的户型的项目，干脆在户型图上不印尺寸，只有专业人士或空间尺度感好的客户才能感觉到，而深圳少有向上海那样的客户，真会实地测量户型尺寸。

　　笔者统计了目前深圳市场在售的83个住宅项目，其中户型图标有尺寸者61个，占73%未标尺寸者22个，占27%;在售的45个商务公寓(真公寓)项目，其中户型图标有尺寸者27个，占60%，未标尺寸者18个，占40%;未统计的商办公寓、产业公寓，未未标尺寸者占比更高。

　　尤其是深圳严控赠送面积之后，中小户型的套内面积尺度更小，有的次卧室的开间居然仅2米左右。深圳人认可的次卧最小开间为2.4米，那些开间小于2.4米的户型，干脆不印户型尺寸，则可瞒天过海。

　　如下图2021年万科光年四季100㎡户型，还不及2016年万科麓城88㎡户型。于是，万科光年四季的户型图上，抹去了户型尺寸，使人无法相互比较。

　　更有甚者，户型图上竟然不印项目名称。似乎不印案名，就可以赖账一般。

　　新房买卖，是“隔山买牛”式的信息不对称的期房市场，对买房者本不公平;没有户型图，或者户型图不标尺寸，加剧了信息不对称。

　　二手房是最真实的房地产市场，今后的深圳二手房市场上，可以预见：2017年以后销售项目的户型(将赠送面积加入销售面积)户型是陷阱，或将是今后深圳二手房市场上单价最低的住宅。

　　在住宅项目户型图无尺寸项目中，由于万科项目一马当先，深圳本土的华润、中海、金地，外来的金茂、电建、碧桂园纷纷跟进，万科的榜样作用不可小觑。

　　岁末5盘神操作

　　2020万科跌落神坛

　　2020年，深圳新房市场供应量大幅增加，打新持续活跃，刚需和改善型需求积极入市，深圳全年成交45384套新房住宅，创出近5年来成交量新高。

　　受疫情影响，多见现楼入市

　　由于2020年新冠疫情的影响，深圳大多数楼盘推迟了入市节奏，从2021年前后面世的项目看，现楼开盘着有之，如湾景时代公馆、天元T3T4、钧濠MIX PARK;封顶后入市者有之，如加福凡尔登府邸、卓弘星辰2期。

　　刚出地面就开盘，万科急售挽名次

　　为了减少新冠疫情的影响，去年4月，深圳发布了《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》，规定去年内，高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准的商品房项目，可以申请预售。

　　以往深圳的预售门槛是高层建筑主体施工形象进度达到总层数的三分之二，今年改为装配式建筑“形象进度达到正负零”，万科项目都是装备式建筑商品房，于是如获尚方宝剑。去年11月初，深圳万科官宣六盘齐发：万科光年四季、万科启城家园、万科北宸之光、万科珑城原点、深国际万科和颂轩、万科大都会家园。

　　12月5日，万科和颂轩开盘住宅售罄;12月6日，万科珑城原点开盘;12月8日，万科瑧山海开盘售罄;12月10日，万科北宸之光开盘;12月12日，万科启城家园开盘售罄。

　　从“2019、2020年万科销售金额对比”看，去年12月深圳万科连开5盘，确实为万科今年的业绩做出了贡献。

　　久违的万科年底6盘齐发，赶年报行情在年底前出货。笔者曾在万科各个项目开盘前后，分别去各个施工现场查看工程现状如图45-48，除了珑城原点、北宸之光工程形象进度在3-4层楼之外，其外项目均刚出地面。

　　原计划于2020底万科 6盘齐发的光明光年四季和宝安大都会，因工程未出地面，而未及去年底开盘。

　　新纪录：6月开工，12月开盘，4年后交房

　　媒体们曾经津津乐道的去年11月24日万科在上午刚花60亿拿地，下午就在尖岗山项目地块现场举办开工仪式，称之为“史上最快开工”。其实这类动作仅具有象征意义。

　　在去年11月初万科官宣六盘启发中，尚没有出现万科瑧山项目。如图50所示，项目于去年6月30日正式开工，曾“预计最快年底开展示中心，2021年上半年入市”。

　　万科瑧山海项目6月30日开工，12月8日开盘，2024年底交房。对于超高层建筑，此开盘速度之快，交房时间之长，双双创出了深圳楼市的新纪录。

　　按照一般惯例，新房普遍交房时间在2年左右，而新房要交房后才出房产证。交房加上3年限售时间，至少5年+方可二手交易。

　　从“2020年底深圳万科开盘项目统计表”中，万科珑城原点和万科启城家园的交房时间2年，万科和颂轩和万科北宸之光的交房时间延长到3年。

　　而万科瑧山海的交房时间为2024年底。从销售到交房要整整4年。如果要二手交易，足足需要“4+3”=7年。

　　延长了交房时间，无疑增加了购房者的负担，增加了持有房产成本。

　　2020年万科成交，深圳TOP10垫底

　　即便万科在去年12月神操作大肆开盘，但为时已晚，其在2020年深圳楼市开发商排名已经落后，2020年深圳万科的成交量13.8万㎡，仅排在深圳TOP10的第10名;2020年深圳万科的成交金额，破天荒第一次跌出深圳TOP10。

　　5年来，深圳万科年成交量，首次屈居第10名

　　从近5年历年深圳开发商的成交量排名看，前4年一直位居前3名的万科地产，2020年却位居TOP10垫底的第10名。

　　5年来，深圳万科年成交金额，首次跌出TOP10

　　晋级龙虎榜，主要看销售金额。从近5年历年深圳开发商的成交金额排名看，前4年一直位居前4名的万科地产，2020年却出人意料地跌出了TOP10。

　　在《时代》评为“史上最差的一年”的2020年，万科在深圳房地产TOP10榜上无名，无奈跌落下深圳头部房企的神坛。

　　随着生活水平地不断提高，人们对生活品质要求越来越高。随着深圳房价的高企，越来越多的品质好盘在深圳崛起，带领深圳人真正迈向品质人居。

　　作为深圳的头部房企，万科如能在其快周转战略中，竖起品质地产的旗帜，对深圳的房地产行业无疑将善莫大焉。