01

　　Question 1：

　　你好，想问下，限售5年的房子越来越多，是不是目前二手房还会大涨?手上虽然两套房，但不是面积太小，就是离学区比较远，有改善的需求，换房摇号呢，还是赶紧去买二手房?

　　Answer ：

　　限售对二手市场的影响，不是现在的，而是在未来三到八年。现在销售的大批房源在三年后交付时无法进入二手市场，房源的流转率将大幅下降。

　　而当下影响二手市场的，主要还是供求关系与新房限价带来的涨价预期。

　　例如刚刚公布限价6万+的钱江新城2.0，带火了紧邻的艮北和九堡。但并不是每个板块的二手市场都有超级利好，能够“大涨”。不少板块的价格，依然相对稳定。

　　此外，最近一个月，杭州在内的全国十余个城市，发布了针对二手房中介、二手房业主限价的政策和通知。预计全国一二线城市二手房价格管控将成为趋势。

　　所以并不需要过于焦虑。

　　至于置换，如果是要自住改善的话，我觉得摇新房和淘二手可以同步进行，增加机会。

　　02

　　Question 2：

　　首付30多万，邱波老师有推荐吗?

　　Answer ：

　　首付30万，总价100万左右，目前在杭州极其稀缺，分布的位置都在城市边缘。

　　钱塘新城大江东的临江板块内，三迪两个项目限价14600元/㎡;

　　萧山区浦阳的旭辉珺和府限价14600元/㎡，最小面积89㎡;融创森与海限价14000元/㎡，最小95㎡，部分房源或在100万左右。

　　萧山河上镇华景川樾滨府项目限价13000元/㎡，面积段86-89㎡。

　　临安青山湖科技城的中天珺府限价23500元/㎡，有50㎡左右的小户型。

　　03

　　Question 3：

　　我是湖州人在杭工作，想再杭州买排屋，但需回湖方便点，价位在2000万左右可以接受，能否指点一下几个盘?谢谢!

　　Answer ：

　　2000万左右的排屋，回湖州方便，选择范围不大，以下主要推荐城市西北面的西湖区、余杭区的几个楼盘，包括一些叠排产品，供参考。

　　西湖区

　　蒋村，葛洲坝龙湖中国府预计2021年年中首开，叠墅户型面积220㎡，预计均价70000元/㎡，总价1540万左右。

　　余杭区

　　良渚，万科郡西云台准现房山墅在售，户型面积320㎡，均价56000元/㎡，总价1792万左右。

　　良渚，颐和江南准现房中式联排在售，户型面积140-230㎡，均价46900元/㎡，总价1079万左右。

　　未来科技城，绿城交投晓月澄庐预计4、5月加推，户型面积195-235㎡，均价52150元/㎡，总价1225万左右。

　　未来科技城，地铁万科未来天空之城预计6月加推三期盖下叠墅，户型面积160-220㎡，预计总价1千万以上。

　　闲林，绿城桃源小镇少量合院在售，户型面积165-230㎡，均价44000元/㎡，总价1012万左右。

　　闲林，东海闲湖城预计下半年首开琥珀湾，排屋240-390㎡，预计均价35000元/㎡，总价1365万左右。

　　南湖新城，众安绿城南湖明月中式合院在售，户型面积120-240㎡，均价48400元/㎡，总价1162万左右。

　　如果可以接受杭州城东，也有几个低密项目可供选择：

　　钱江新城2.0，德信钱塘云庄合院户型面积240-260㎡，开盘和价格待定。

　　城东新城，花语天境府|江河墅预计5月加推叠墅，户型面积181-233㎡，均价60600元/㎡，总价1412万左右。

　　田园，首开天青里预计2021年首开，合院户型面积250-350㎡，价格待定。

　　星桥，湖印宸山预计2021年加推合院，户型面积150-300㎡，均价60600元/㎡，总价1818万左右。

　　临平新城，理想臻品，合院待加推，户型面积240-515㎡，价格待定。

　　04

　　Question 4：

　　老师你好，我无房票纯投资，青山湖科技城二手房现在入手值得投资吗?请问哪些盘品质好一点呢?

　　Answer ：

　　收到杭州楼市限购政策的影响，最近的青山湖科技城，房东都有点飘。

　　像是越秀星汇城，在春节前光某一家二手房平台的房源就超千套，但近期已不到500套。去年10月的成交价，还在1万8、1万9左右徘徊，如今二手房的挂牌价格已没有低于2万的，有些已直冲2万5。

　　量价齐升，心态爆棚，大部分房东也明显不存心卖。因此，目前到青山湖买二手房需要耐心淘一淘选一选，才能买到价格合理的房源，可能会是一个漫长的过程。

　　至于选项目，除了体量超大的星汇城，也可以关注一下中天珺府、天阳蔚蓝和朗香郡。

　　05

　　Question 5：

　　老师您好，本人在良渚白洋港城有1套89方自住，打算卖了置换一套面积更大一点的主城区学区房，学校不要求顶尖但是要过得去，优先考虑西湖区和滨江区，预算600万以内，3房，不喜欢没有电梯以及人车不分流的小区，小孩已经在上幼儿园小班，考虑到落户时间选择余地很少，希望老师能给一些好的建议，谢谢

　　Answer ：

　　600万在西湖买学区房有点尴尬，要是对小区品质有所要求，势必只能看交付五年以内的二手房。但如今西湖区大部分次新房小区均价都在5万以上，能选择的范围不多。滨江区也一样。

　　西湖和滨江区，600万以内小区品质又不算太差的学区房，我建议可以重点关注以下几个项目：

　　位于三墩的金地自在城，对口小学：文理小学，近期成交均价42430元/㎡;

　　三墩北的西雅图，对口小学：星洲二小，近期成交均价40130元/㎡;

　　留下的和家园，对口小学：求是和家园小学，近期成交均价41870元/㎡;

　　文教板块的枫华府第，对口小学：翠苑小学，近期成交均价48090元/㎡;

　　奥体板块的水榭春天，对口小学：奥体实验，近期成交均价52400元/㎡;